我が家の住宅ローン戦略(三井住友信託銀行から住信SBIネット銀行への借換)

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本記事では、住友林業で注文住宅を建てたkikorist夫婦が、どのように住宅ローンを組んだのか紹介します

結論から言えば、三井住友信託銀行から住信SBIネット銀行へ借り換えたのですが、これは当初三井住友信託銀行で住友林業の提携住宅ローンを組んだ時から計画しており、このたび無事住信SBIネット銀行への借換が完了したので記事にまとめます。

住宅ローンを組む際は様々な選択肢があります。「固定金利 or 変動金利」、「元利均等払い or 元金均等払い」、「団体信用生命保険(団信)」、「繰り上げ返済する or しない」などなど。

住宅ローンに関する基礎知識はこちらの記事で分かりやすくまとめています。

大前提として、住宅ローンに正解はありません

個人の状況や考え方によって何が正解かは変わります。たとえ総支払額が増えても将来見通しの確実性を重視する人もいれば、リスクを取って低金利のメリットを重視する人もいます。

kikorist夫
kikorist夫

重要なのは、なぜその選択をするのかということ

kikorist妻
kikorist妻

「何となく」「周りがそうだから」「ハウスメーカーや銀行の担当者がオススメするから」ではなく、ライフプランや夫婦の考え方を明確にして決めるようにしましょう。

これから住宅ローンを検討する方は、本記事で紹介する我々の住宅ローン戦略も考え方の1つとして参考にしてみてください。

我が家の戦略:提携住宅ローンから低金利のネット銀行への借換

kikorist夫婦は、2020年9月に都内で土地探しからスタートし、2020年12月に住友林業と契約、2021年に11月に引き渡しを受けました。

住宅ローンにあたって、この土地から購入というパターンがネックでした。

当たり前ですが、住宅ローンの金利は低ければ低いほどいい

その場合は、金利の面ではネット銀行の変動金利が断然有利ですが、当時ネット銀行で土地からの融資に対応している銀行がありませんでした(住信SBIネット銀行が、ネット銀行初の土地先行プランを出したのが2022年1月)

kikorist妻
kikorist妻

借りたいのに土地代を貸してくれるネット銀行がない!

そこで私たちが立てた戦略が、

「三井信託銀行で提携住宅ローンを組み、金利の安いネット銀行に借り換える」

というものです。

結果的に、

三井住友信託銀行:0.645%(金利上乗せ保証料0.2%込み)

から

住信SBIネット銀行:0.299%(融資事務手数料型)

に借り換えることに成功しました。

借り換え前と比較して、金利は0.346%下がりました

融資事務手数料や登記費用などを支払っても、300万円ほど返済総額が減らせる計算です

kikorist妻
kikorist妻

300万円はでかい…!

残り32年なので、1年あたり10万円弱が浮く計算!

kikorist夫
kikorist夫

ここまで書いたらいくら借りたのか頭いい人ならだいたい計算できそうですね笑

さらに、三井住友信託銀行では死亡・高度障害のみの一般団信のみでしたが、住信SBIネット銀行ではスゴ団信で、3大疾病50%保障、全疾病保障付きが無料付帯されます

住信SBIネット銀行のスゴ団信(出典:住信SBIネット銀行)

住信SBIネット銀行のスゴ団信(出典:住信SBIネット銀行)

充実した保険が含まれるため、実質的な適用金利はさらに低くなっていると言えます

kikorist夫婦の住宅ローンの選択

以下、私たちの借換戦略を詳しく解説します。

選択①:三井住友信託銀行+住信SBIネット銀行

土地先行ではネット銀行が利用できないことを知った私たちは、当初の住宅ローンの借入先として、三井住友信託銀行を選択しました。

住友林業の提携銀行であったため、つなぎ融資の費用が抑えられることと、提携銀行の中では最安金利、かつ保証料型上乗せ型が選択出来た点が大きいです。

また、金利も提携住宅ローンと一般向け住宅ローンで違いがなく、提携金利でも最優遇金利が利用できました。

借り換えを前提とするのであれば、事務手数料型の選択肢はありません一度支払った融資事務手数料は戻ってこないため)。

そこで選択肢は保証料型となりますが、保証料一括前払い型は当初の費用が多く必要ですし、借り換え時に保証料返戻事務手数料が差し引かれます(三井住友信託銀行の場合は1万円)

借り換え前提とするなら、金利上乗せ型がベストな選択肢だと考えました(何より手元の現金が残せるのが大きい)。

三井住友信託銀行では、当時の最優遇金利0.445%+保証料0.2%の0.645%が適用金利となりました

なお、その時点では低金利ランキングで常連だったauじぶん銀行と住信SBIネット銀行を借換候補にしていましたが、どの銀行にするかまでは決めていませんでした。

kikorist妻
kikorist妻

一応、auじぶん銀行で借換シミュレーションをして、諸費用がかかっても乗り換えメリットがあること、団信的にも有利なことは確認していました

kikorist夫
kikorist夫

auじぶん銀行は、一般団信に加えてがん50%団信が無料付帯します。

また、auじぶん銀行と住信SBIネット銀行が借換ができるタイミングも、三井住友信託銀行で申し込む前に確認。

auじぶん銀行は6か月、住信SBIネット銀行は1年の住宅ローンの返済履歴の証明が必要とのことだったので、2021年11月の三井住友信託銀行の住宅ローン融資実行後、1年が経過したら借換計画をスタートさせることにしました。

kikorist妻
kikorist妻

すぐに借換できるわけではないのです。

…で1年経過し、借り換えなくてはとは思っていたものの面倒で先送りにしていましたが、2023年3月にやっと重い腰を上げて借換計画を実行に移しました。

住宅ローンの比較にはモゲチェックというサービスが便利です。ご自身が借りられる総額や審査が通る確率、金利や団信などを比較することができます(しかも無料!)。

各住宅ローンの金利をランキング形式で比較できるのも便利です。

モゲチェックで住宅ローンを比較する(新規)

モゲチェックで住宅ローンを比較する(借換)

kikorist妻
kikorist妻

私たちもモゲチェックを利用して、金利を比較しました。

kikorist夫
kikorist夫

モゲチェックは無料で利用可能ですし、使ったからといって金利が上乗せされるわけではないので、その点も安心。

モゲチェックの塩澤さん(@takashishiozawa)は、X(旧Twitter)でも住宅ローンに関する情報を発信されていますので、フォローしてみるといいのではないかと思います。

比較の結果、低金利なネット銀行として、PayPay銀行、auじぶん銀行、住信SBIネット銀行の3行をターゲットに絞りました

3月時点ではPayPay銀行が一番金利が低く、次点でauじぶん銀行と住信SBIネット銀行が並んでいるような状態。

この中で本命は、団信が一番充実しており、保険金の支払条件も緩い住信SBIネット銀行です。

auじぶん銀行は仕事の繋がりがあったので、最悪通るだろうという予感があったので滑り止め扱いです(なお、auじぶん銀行のでんきとスマホのセット割は0.1%で1,000円/月程度しかメリットがないにもかかわらず、スマホ料金が3,000円/月程度上がるので検討外)

まずPayPay銀行の事前審査を出したところ、まさかの翌日審査落ちという結果

kikorist妻
kikorist妻

審査落ちの理由は開示されませんが、年齢(借入時に夫婦ともに30代後半)や、クレジットカードのキャッシング枠(キャッシング枠はショッピング枠と異なり限度額がそのまま借金と同じ扱うになるらしい)が原因と思われます。

kikorist夫
kikorist夫

タイミング悪く、Oliveプラチナプリファードを作って300万円のキャッシング枠が増えてたしね…。

本命の住信SBIネット銀行の審査のために、不要なクレジットカードを全て解約し、残したクレジットカードもキャッシング枠を0にした上で、本命の住信SBIネット銀行の審査を出したのが4月3日、その後4月5日事前審査通過連絡、4月12日に正式審査を依頼し、4月21日に正式審査通過連絡でした。

運がいいことに、4月に入ったタイミングで住信SBIネット銀行が優遇金利をさらに拡大し、適用金利を大幅に下げました

kikorist夫
kikorist夫

無事、借換の最優遇金利である0.299%で審査が下りました!

すぐに三井住友信託銀行に完済希望の旨連絡し、住信SBIネット銀行に住宅ローンの契約申込みしたところです。

kikorist妻
kikorist妻

将来、三井住友信託銀行と住信SBIネット銀行の変動金利が逆転することはないの?

kikorist妻
kikorist妻

借り換えて後悔ってなったら困るんだけど…

kikorist夫
kikorist夫

結論から言うと、借り換え後の金利変動で損をすることはありません

変動金利の店頭金利(基準金利)は、日銀の政策金利をもとに各銀行が決定する短期プライムレート(短プラ)に連動します。

大手銀行の短期プライムレートと変動金利(店頭)の推移

大手銀行の短期プライムレートと変動金利(店頭)の推移

そして、適用金利は店頭金利から優遇金利を指し引いた金利で、優遇金利は融資実行時点の金利が返済期間を通じて適用されます

適用金利=店頭金利-優遇金利

適用金利=店頭金利-優遇金利

下記は2023年4月時点の金利情報です。

政策金利短プラ店頭金利優遇金利適用金利
住信SBIネット銀行-0.10%1.675%2.775%-2.476%0.299%
三井住友信託銀行-0.10%1.475%2.475%2.03%0.445%

もし政策金利が1%上昇した場合、三井住友信託銀行も住信SBIネット銀行も上記から1%短プラと店頭金利を引き上げます。

その際、店頭金利が変わっても優遇金利幅は融資実行時点から変わらないので、三井住友信託銀行と住信SBIネット銀行の適用金利の金利差(0.146%)は変化しません

kikorist夫
kikorist夫

金利が上昇・低下しても、常に住信SBIネット銀行のほうが、0.146%低いという結果になります。

結果として、三井住友信託銀行と住信SBIネット銀行の金利が逆転することはありません

kikorist妻
kikorist妻

短プラが逆転することはないの?

kikorist夫
kikorist夫

短プラは両行とも2009年から一貫して上記の金利です(日銀の政策金利がほぼ0のため)

短プラは、各銀行の規定類により政策金利に一定金利を上乗せして決めていますので、逆転する可能性は極めて低いと思います。

選択②:借入金額とペアローン

借入はフルローン

国民の住宅購入を支援するという目的のもと、ありえないほどの低金利で借りることができる唯一のローンが住宅ローンです。

三井住友信託銀行の0.645%(保証料0.2%込み)も高いわけではありませんが、住信SBIネット銀行は驚異の0.299%

kikorist夫
kikorist夫

ちなみに、メガバンクのマイカーローンは変動金利でも年2.45%ですので、住宅ローンがいかに安いか分かります。

そんな低金利で借りられるなら、物件価格の全額を住宅ローンで賄うフルローンを組んで、手持ちの現金は資産運用するのが得策です

例えば、物件価格が1億円で、手持ち資金が2,000万円あった場合、借入額を資金との差額の8,000万円にするのではなく金利0.5%で1億円借りる。そして手持ち資金2,000万円を年利3%程度で運用して、将来返済に充てたほうが得というわけです。

kikorist夫
kikorist夫

低金利で資金を借りて、高い利回りで運用投資することをレバレッジ投資と言います。

ただし、これは手持ち資金はあくまで資産運用に回すだけで、株や投資信託を売却すれば、いつでも繰り上げ返済ができる状況です(タイミングによっては多少損失が発生することはあるかもしれませんが、運用資産が0になることは考えにくいです)

個人的には、手持ち資金がまったくない貯金ゼロで、フルローン(それも変動金利)はリスクが高すぎると思います。

私たちの現在の手持ちの流動性資産は夫婦それぞれローン残高のだいたい2分の1。資産には将来向けの貯蓄も含まれますが、返そうと思えば一気に繰り上げ返済も可能です。

ペアローンで夫婦それぞれ住宅ローン控除を受ける

借入はペアローンにしました。

これは単純にkikorist夫の収入や借入額だけでは土地・建物費用が賄えない(涙)ということもありますが、住宅ローン控除を最大限活用するためです。

私たちが住宅ローンを利用した際の住宅ローン控除の適用条件は下記の通り。

  • 対象:2021年9月30日までに工事請負契約をして2022年12月31日までに入居
  • 減税期間:13年
  • 控除額(当初10年):毎年末の住宅ローン残高の1%相当額(1年あたり最大50万円 ※長期優良住宅)
  • 控除額(11年~13年目):「各年末の住宅ローン残高の1%」と「建物金額×2%÷3」のうち小さい金額

13年間で最大500万円+αもの税額控除が受けられます。これが単独ローンや収入合算(連帯保証型)の場合は、1人しか住宅ローン控除が受けられません

ペアローンを利用することで、最大500万円の住宅ローン控除を夫婦ともに受けることができることに加え、収入合算(連帯債務借入)と異なり夫婦それぞれが団信に加入できます。このメリットも非常に大きいです。

妻が産休・育休に入るかも、という予定はありましたが、子供が生まれた場合も比較的すぐに仕事復帰したいという妻の意向があったのと、妻の資産がかなり多かったので、ペアローンで問題ないと判断しました

kikorist夫
kikorist夫

産休・育休中も手当てが出るし、結婚した時点で、kikorist夫より資産が全然多かったからね…。

妻が産休育休で長期求職する、もしくは休職中のローンの支払いが難しいと言った場合は、ペアローンや収入合算はオススメしません(もしくは借入額を下げるか)。

産休や育休時にどうするのか、収入合算の場合は団信に入ることができない配偶者が怪我・病気になった際の対応も夫婦で考えた上で住宅ローンは組むようにしてください。

選択③:変動金利

我が家は、歴史的超低金利のメリットを最大限享受するべく、変動金利一択でした。

もちろん、変動金利には金利上昇のリスクがあります

そのため、固定金利も同じく低金利ですので、固定という考え方もありです

kikorist妻
kikorist妻

これ以上金利が下がることは考えにくいので、金利が動くとしたら上昇方向のみ。そう考えるなら35年間固定の低金利で借りられるのはメリットという考え方。

ただし、最近固定金利が上昇傾向にある一方、変動金利は優遇金利を拡大しているので、変動金利と固定金利の金利差は拡大傾向にあります

固定金利と変動金利の推移

固定金利と変動金利の推移

なぜ我々が金利上昇リスクがある変動金利を選択したかと言うと、3つの理由があります。

  • 理由1:今後しばらくの間は変動金利が上昇することは考えにくい
  • 理由2:住宅ローン残高が多い返済初期の低金利メリットが大きい
  • 理由3:金利上昇局面でも耐えられる(もしくは繰り上げ返済が出来る余裕がある)

理由1:今後しばらくの間は変動金利が上昇することは考えにくい

金利上昇リスクがあると書きましたが、そう簡単に金利上昇局面が訪れるとは考えにくいというのが第一の理由です。

kikorist妻
kikorist妻

固定金利は実際上昇傾向にあるのに、変動金利はなぜ上がらないと考えられるの?

kikorist夫
kikorist夫

別記事で解説したけど、固定金利と変動金利は金利の決定メカニズムが異なるんだよ。

固定金利は長期金利に連動するのに対し、変動金利は政策金利と連動する短プラに連動する

変動金利(店頭金利)は、日銀の政策金利に連動しています。日銀が政策金利を上げる状況になるためには、継続的に景気回復していると確認できる状況が必須です。

最近の物価高を受けて賃金上昇の流れが少しできましたが、これはあくまでウクライナ情勢や新型コロナからの回復を受けて資源価格が上昇し、同時に円安で輸入品の価格が上がっているから。日本の景気が回復していると言えるような状況ではありません

そもそも日本の人口は減少サイクルに入っているので、景気拡大は容易ではありません

また、ここ数年の住宅価格の価格上昇はすさまじいものがあります。マンションの価格上昇が凄いので戸建てが分かりにくいですが、戸建てもここ2年で20%ほど上昇しています。

不動産価格指数の推移(筆者作成)

不動産価格指数の推移(筆者作成)

所得水準が劇的に増えない状況で金利を上げてしまうと、家を買えない人や住宅ローンを返済できなくなる人が大量に発生する可能性があります。また、住宅産業はすそ野が広いために、住宅が売れなければ関連する多くの産業への打撃は必至。

以上の理由により、当面は政策金利を上げにくい状況が続くのではないかと考えました。

kikorist夫
kikorist夫

上記はあくまでkikorist夫婦の想像ですので、参考程度に。

すぐに変動金利が上がる可能性もあります。

理由2:住宅ローン残高が多い返済初期の低金利メリットが大きい

当面変動金利が低金利の状態が続くとして、住宅ローンの返済初期に低金利にすることのメリットは非常に大きいです。

例えば、借入金額5,000万円の場合、変動金利と固定金利で5年経過後の残高を比較してみます。

借入金額:5,000万円
変動金利:住信SBIネット銀行(0.299%)
固定金利:ARUHIフラット35S(当初10年1.060%)※11年目以降1.56%
返済期間:35年0か月
返済方法:元利均等払い(ボーナス払いなし)

上記条件での返済シミュレーション結果は下記の通りです。

変動金利固定金利差額
月々の返済額125,400円142,545円▲17,145円
5年後(60か月後)の借入残高43,173,422円43,940,793円▲767,371円

変動金利のほうが金利が低いので月々の返済額が低いのは当然ですが、月々の返済金額が低いにもかかわらず5年経過後の借入残高は変動金利のほうが約76万円も少ないのです。

返済当初は借入残高が多いので、それにかかる金利負担も大きくなってしまいます。変動金利の低金利を活用することで、早期返済を進めることができるというわけです。

ちなみに10年間低金利(0.299%)が続いた場合の残高は下記の通りです。

変動金利固定金利差額
月々の返済額125,400円142,545円▲17,145円
10年後(120か月後)の借入残高36,244,030円37,551,936円▲1,307,906円

残高の差額は約130万円となりました。10年後の残高差額が5年後の残高差額76万円×2≒152万円にならない理由は、返済が進み残高が減少しているため。借入残高が少なくなれば、金利の影響は少なくなります。

上記より、借入残高が大きい返済初期に低金利で借りることのメリットの大きさが理解できると思います。

5,000万円を0.299%で借入した際、35年間の利息総額は約267万円です(=元利あわせた返済総額は5,267万円)。このうち最初の10年間の利息支払いは129万円。つまり、住宅ローンの利息は最初の10年間で約半分を支払うことになります。この最初の10年間を低金利で借りられるメリットは非常に大きいのです

kikorist妻
kikorist妻

そして前述したように10年間の間に急激に金利が上がることもなさそう。

また、低金利で借りると元金の返済が早く進むため、将来金利が上昇したとしても、減少した借入残高で金利上昇の影響を緩和することができます

理由3:金利上昇局面でも耐えられる(もしくは繰り上げ返済が出来る余裕がある)

変動金利では金利上昇が一番のリスクであるため、金利が上昇した場合のシミュレーションもしておくと安心です

例えば、3年後に金利が1.5%まで上昇し、10年後に3%まで上昇するパターンを考えてみます(3年程度は低金利が続き、3年目以降徐々に金利が上昇することを想定していますが、計算が面倒なので4年目(37か月)で1.5%、11年目(121か月後)に3.0%とします)

36か月目まで37か月~120か月121か月以降
金利0.299%1.5%3.0%
月々の返済額125,400円150,631円178,587円

10年後に3.0%になるパターンでは月々の返済額が17.8万円となりました。

kikorist妻
kikorist妻

5万円以上増えてる!金利って影響大きいのね…

問題はこの増加した月々の返済額が払えるかどうかです

私たちの場合は問題ないだろうと判断しました。

kikorist夫
kikorist夫

貯金額や投資額は減るけど、もともと余裕のあるライフプラン。

ボーナス払いにも頼らないようなプランにしています。

金利が上昇した場合、手持ちの流動性資産(現金+有価証券)の中から繰り上げ返済することで、月々の返済を抑えることができます

例えば、10年後に仮に1,000万円繰り上げ返済を行えば、月々の返済金額は131,166円になり、返済総額も1,400万円以上圧縮することが可能です。

フルローンといえども手持ち金が重要なのはこういった理由によるものです。金利が3%に上がったくらいで破綻するような返済計画や資金では住宅を購入することは厳しいと言えます。

kikorist妻
kikorist妻

そのために手持ちの現金は資産運用で増やします。

kikorist夫
kikorist夫

インデックス投資と高配当株を中心に運用し、税引き後利益3%程度を想定しています。

例えば1,000万円を3%で複利運用すると10年後には1,340万円になっている計算。

1,000万円を0.299%で10年借りたときの返済総額は約1,015万円ほどなので、低金利で借りて手持ち現金は資産運用したほうが圧倒的に得。

kikorist妻
kikorist妻

そもそもなんで投資して利益が出る前提なの?

そんなのおかしいっていう読者もいそうだけど。

短期的にはリーマンショックやコロナで下がることがあったとしても、長期的に運用すれば利益が出ることは歴史が証明しています

kikorist夫
kikorist夫

下記は2011年以降ですが、1990年からデータを取得してもS&P500は上昇し続けています。

kikorist夫
kikorist夫

これでも「上がる前提はおかしい」と主張するのであれば、その人とは世界線が違うので分かりあえないと思います。

SP500の推移(出典:毎日新聞)

SP500の推移(出典:毎日新聞)

kikorist夫
kikorist夫

投資先を適切に選定することが大事だけど。

もちろん投資にはリスクがつきものですので自己責任でお願いします。

また、かなり楽観的な話になりますが、金利上昇する局面というのは景気拡大局面ということです。

景気が拡大するということは、賃金=所得が上昇していることでもありますので、今よりも所得の上昇が期待できますので、実質的な支払負担はそこまで増えるとは限りません。

kikorist夫
kikorist夫

これは本当に楽観論・経済全体的な話で、個々の人に当てはまるとは限らないので参考程度で。

kikorist妻
kikorist妻

景気回復だからと言って定年間近の55歳で賃金が上がるとは考えにくいし。厳しめに見ておくことに越したことはりません。

なお、住宅ローンの返済額はこちらのサイトの計算を利用しました。月々の返済額が表記されるので、金利変動などのシミュレーションを計算しやすかったです。

選択④:元利均等払い

住宅ローンの返済方法には、元金均等払いと元利均等払いがありますが、私たちは元利均等払いを選択しました。

元利均等払いの例(借入額:5,000万円 金利:0.299%)

元利均等払いの例(借入額:5,000万円 金利:0.299%)

元金均等払いの例(借入額:5,000万円 金利:0.299%)

元金均等払いの例(借入額:5,000万円 金利:0.299%)

こちらの記事で解説した通り、元利均等払いよりも元金均等払いのほうが返済総額が少なくなるメリットがありますが、元利均等払いを選択した理由は4つあります。

まず、元利均等払いでも繰り上げ返済を活用すれば元金均等払いと実質的に同じようなメリットを得ることは可能です。逆(=元金均等払いで月々の返済を減らすこと)はできないので、元利均等払いを選択しました。

第二に、低金利の場合はそこまで元利均等払いと元金均等払いでは差が出ません。上の図は金利0.299%での比較ですが、5,000万円を借り入れしても差額は5万円です。金利が上がった場合は差額が増えますが、その際は繰り上げ返済をすればいいと考えました。

第三に、住宅ローン控除のメリットを考えてです。元金均等払いを選択すると、元利均等払いよりも返済初期に多くの元金を返済するため、住宅ローン借入残高も元利均等払いよりも少なくなります

上記のパターンで10年後の借入残高は、元利均等払いで3,624万円、元金均等払いで3,571万円です。私たちが受けている住宅ローン控除は年末時点の借入残価の1%が控除される制度ですので、元利均等払いの住宅ローン控除額は36.2万円と35.7万円となります。ごくわずかですが元利均等払いのほうが住宅ローン控除額が多くなります

借換前の三井住友信託銀行は0.645%だったので、もう少し住宅ローン控除額に差が出ます(10年目で約1万円の差額、10年間累計では約7万円の差額)。ネット銀行への借換がうまくいくとは限らない可能性も考えていました。

最後に審査面。審査の面では、若干ながら元利均等払いのほうが有利です。PayPay銀行の事前審査落ちにビビっていた私たちは、少しでも審査が通りやすくなるよう元利均等払いを選択しました

選択⑤:保証料金利上乗せ型→事務手数料型

住宅ローンによっては、事務手数料型、保証料一括払い型、保証料金利上乗せ型が選択できます

事務手数料型は一般に借入額の2.2%ですが、一度支払った手数料は繰り上げ返済や借換を行っても返還されることはありません。乗り換えを前提とすると、高い融資手数料を払うメリットはありません

そこで選択肢は保証料型となりますが、保証料一括前払い型は当初の費用が多く必要ですし、借換時に保証料返戻事務手数料が差し引かれます(三井住友信託銀行の場合は1万円)。借換前提とするなら、金利上乗せ型がベストな選択肢だと考えました(何より手元の現金を残して投資に回せるのが大きい)。

なお、三井住友信託銀行の場合、保証料上乗せ型を選んだ場合でも、住宅ローンの事務手数料3万3,000円×2(ペアローンのため)が必要でした。また、別途印紙代2万円×2も必要です。

借換先として検討していたネット銀行のほとんどは融資手数料型のみ。この借換後の融資事務手数料は選択の余地なく必要経費と考えました。

加えて、借り換えにあたっては下記の登記費用も必要です。

抵当権設定費用登録免許税抵当権設定額(=借入額)の0.4%
司法書士への報酬
登記に係る実費
6~10万円程度
抵当権抹消費用登録免許税土地・建物各々1個あたり1千円
司法書士への報酬
登記に係る実費
設定済み抵当権の件数1件につき2万円程度

また、当然ながら最初の住宅ローンでも登記費用が必要です。

抵当権設定費用登録免許税抵当権設定額(=借入額)の0.4%
司法書士への報酬
登記に係る実費
6~10万円程度
所有権移転費用登録免許税土地評価額の2%(優遇あり)
司法書士への報酬
登記に係る実費
~8万円程度
所有権保存費用登録免許税建物評価額の0.4%(優遇あり)
司法書士への報酬
登記に係る実費
3~6万円程度

この最初の登記費用は、土地先行で融資してくれるネット銀行がないのであれば必要経費と割り切るしかありません

これら借換の際に発生する2.2%の融資事務手数料や登記費用を支払っても借り換えが得になることは事前にシミュレーションしておきました

kikorist妻
kikorist妻

特に私たちの場合はペアローンで借入金額が大きいので、金利引き下げメリットがかなり効いています。

選択⑥:団体信用生命保険

三井住友信託銀行には金利上乗せで8大疾病保障に加入できますが、借り換えを前提としていたので、団信も最低限の一般団信のみ

kikorist夫
kikorist夫

そもそも若いうちは病気のリスクも少ないしね。

借換までに大きな病気になるリスクはほとんどないと判断。

kikorist妻
kikorist妻

銀行担当者は加入してほしそうだったけど、あえなく無視笑

借り換え後の住信SBIネット銀行は、無料で付帯するスゴ団信で手厚い保障が受けられます年齢問わず全疾病保障が付くのに加えて、40歳未満なら3大疾病50%保障も基本付帯です

住信SBIネット銀行のスゴ団信(出典:住信SBIネット銀行)

住信SBIネット銀行のスゴ団信(出典:住信SBIネット銀行)

kikorist夫は今年40歳になるので、融資実行時点では39歳。滑り込みセーフです。

通常の生命保険では年齢が高くなるほど保険料も高くなりますが、団信は年齢にかかわらず一定です。アラフォー夫婦としては、格安で手厚い補償が受けらるのは有難い限りです。

+0.2%の金利上乗せでが3大疾病100%になりますが、適用金利が0.299%であることを考えると基本付帯の50%補償で十分と考えました。

選択⑦:繰り上げ返済

私たちは、繰り上げ返済は金利が急激に上昇しない限りは基本はしない方針です。

理由は2つ。第一に、前述した通り住宅ローンは圧倒的低金利で多額の借入ができるローンです。金利が投資の利回りを上回らない限りは、繰り上げ返済をするメリットを感じません。住宅ローン控除がある期間はなおさらです。

第二に、充実した団信の存在です。繰り上げ返済をしてしまうと、団信もなくなってしまいます。例えば、20年後に一括返済をした場合、それ以降にがんなどになっても保険金は支払われません。しかし、住宅ローンの返済が残っていれば、団信も有効で保険金が支払われます。団新を生命保険の1つとして活用することができます。

kikorist夫
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特にkikorist夫の住宅ローンの完済年齢は72歳。60歳を超えると病気の罹患リスクが高まります。

kikorist妻
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もちろん、返済が進めば借入残高も経るので、団新で支払われる保険金も減ります(金利負担も減る)。

上記により、金利が相当上がらない限りは、繰り上げ返済はしない予定です。

kikorist夫
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ただし、繰り返しになりますが、いつでも繰り上げ返済できる資産は持っておくこと。

kikorist妻
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返そうと思えば「返せる」けど、あえて「返さない」と言うのが大事です。

kikorist夫
kikorist夫

「返さない」と「返せない」は全く違うからね。

住宅ローンの借り換え手続き

三井住友信託銀行から住信SBIネット銀行への住宅ローンの借り換えは、下記のような手続きとなります。

住宅ローンの借り換え手続き

  • STEP1
    住信SBIネット銀行の住宅ローン事前審査の申込

    WEBサイトから住宅ローン事前審査の申し込みを行います。
  • STEP2
    住信SBIネット銀行の住宅ローン事前審査通過通知

    メールで住宅ローンの事前審査が終わったことが通知されます。私たちの場合は2日で結果通知がありました。事前審査を通過すると、正式審査の申込用の書類が郵送されます。
  • STEP3
    住信SBIネット銀行の住宅ローン正式審査の申し込み

    郵送された申込書に必要事項を記入し、源泉徴収票・住民票など必要書類を用意して返送します。あわせて審査通過後に案内されるWEBサイトから団信の告知を行います。また、住信SBIネット銀行の銀行口座を持っていない場合は、銀行口座開設の申込書も記入します。
  • STEP4
    住信SBIネット銀行の住宅ローン事前審査通過通知

    メールで住宅ローンの正式審査が終わったことが通知されます。私たちの場合は約1週間で結果通知がありました。正式審査を通過すると、貸出条件などを記載した書面「借入手続きのご案内」が郵送されます。
  • STEP5
    三井住友信託銀行への借換実施の旨連絡

    融資実行日に抵当権抹消書類を三井住友信託銀行に準備してもらう必要があります(融資実行日に住信SBIネット銀行が指定する司法書士が直接取りに行きます)。住信SBIネット銀行に、書類を受け取る三井住友信託銀行の支店を確認し、三井住友信託銀行に書類準備を依頼します。書類準備まで最低10営業日かかるため、それを踏まえ融資実行日を決定します。
  • STEP6
    住宅ローンの契約内容のWEB登録・契約手続き

    融資実行の5営業日前までに借入希望日、返済日、金利タイプなど、契約に必要な情報をWEB画面より登録し、契約手続き画面に進みます。電子金消契約画面で「この内容で契約する」ボタンを押下すると契約手続きが完了します。あわせて、三井住友信託銀行の担当者名や入金口座なども入力します。
  • STEP7
    住宅ローンの振込実施

    事前に住信SBIネット銀行が指定する司法書士と面談し、必要書類を手渡します。あわせて、登記費用などを司法書士事務所に振込で支払います。
  • STEP8
    住宅ローンの振込実施

    指定日に融資が実行され、三井住友信託銀行への一括返済が完了します。つみたて!生活サポート便や投信積立を設定している場合、(必要であれば)三井住友信託銀行に連絡して解除の手続きを行います。

ネット銀行の場合、事前審査は年齢や勤務先、収入と既存の借入(自動車ローンやカードローンなど)、借入額で審査が行われます。大手ハウスメーカーで建てていようが都内の一等地の土地だろうが関係ありません。

機械的にバッサリと審査が行われるため、注意しておきたいところです。

私たちの場合は、事前にPayPay銀行で事前審査が落ちたということもあり、不要なクレジットカードを解約し、残したクレジットカードはキャッシング枠を全て解約した上で住信SBIネット銀行の事前審査に臨みました

kikorist妻
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クレジットカードに付帯するキャッシング枠は、たとえ使っていなくても枠そのものが借入額と判断されるらしいです。

kikorist夫
kikorist夫

ゴールドカードやプラチナカードなど、自動的に高額なキャッシング枠が付帯している場合がありますので、念のため確認しておくといいと思います。

結果的に、借り換え時の最優遇金利-2.476%が適用されて、0.299%で借りられることになりました

住信SBIネット銀行の適用金利(2023年4月時点)

住信SBIネット銀行の適用金利(2023年4月時点)

借換後の住宅ローン控除はどうなる?

なお、住宅ローンを借り換えても、住宅ローン控除の特別な手続きは不要です。

年末に近くなると住宅ローン残高証明書が、借換先の銀行から発行されますので、以前と同じように年末調整や確定申告を行えば、住宅ローン控除を受けることが出来ます。

住宅ローン控除の控除額や控除期間も変更ありません。借り換えたからといって、その時点の住宅ローン控除の制度が適用されるわけではありません(現在でいうと、住宅ローン年末残高の1.0%が0.7%になるわけではありません)。

kikorist夫
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この点も三井住友信託銀行で住宅ローンを借りる際に、税務署に確認済み。

本記事のまとめ

本記事では我が家の住宅ローン戦略について紹介しました。

土地先行でも最初からネット銀行で借りられれば良かったのですが、当時はこれしか選択肢がありませんでした

現在なら住信SBIネット銀行の土地先行プランや楽天銀行の土地先行プランがあります

kikorist夫
kikorist夫

楽天銀行はペアローン不可で、融資上限額が1億なので借換先の検討対象外でしたが…。

ただし、住信SBIネット銀行の土地先行プランは、金利が建物引き渡し時の一括と比較して高くなっています

住信SBIネット銀行の土地先行プラン

住信SBIネット銀行の土地先行プラン

土地先行プランを利用しない場合と比べて0.12%高くなっているので、つなぎ融資を利用したほうがいい場合もありそうです。

kikorist夫
kikorist夫

シミュレーションが大事ですね。

また、建物を含めた融資金額を土地資金融資までに確定されることが必要という点も心配な点です。ハウスメーカーから概算の見積が出ている場合でも、最終的な建築費用が融資額を超えた場合は現金で支払うか再審査が必要です(再審査の場合はもちろん審査落ちもありえます)。

私たちのように借り換えを計画する場合は、借換前提で当初の住宅ローンの契約を行う必要があります

kikorist夫
kikorist夫

もし借換前の住宅ローンで融資事務手数料を払っていたら、借換メリットはほとんどなかった気がします。

また、借り換えに必要な事務手数料や登記費用などの諸費用を支払っても、借り換えメリットがあるかもあわせて検討が必要です。

kikorist妻
kikorist妻

金利や金額、団新の内容次第では借り換えないほうがいい場合もあります。

あくまで今回紹介したのは私たちの住宅ローンの選択で、誰にでもオススメできるものではありませんが、こういった考えもあるということで参考にしていただければ幸いです。

なお、住宅ローンに関する基礎知識はこちらの記事で分かりやすくまとめています。


kikorist妻
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私たちが参考にした住友林業の施主ブログの一覧はこちら
既に完成してwer内覧会している方のブログは特に参考になるはず。

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kikorist夫
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