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本記事では、住友林業で注文住宅を建てたkikorist夫婦が、どのように住宅ローンを組んだのか紹介します。
結論から言えば、三井住友信託銀行から住信SBIネット銀行へ借り換えたのですが、これは当初三井住友信託銀行で住友林業の提携住宅ローンを組んだ時から計画しており、このたび無事住信SBIネット銀行への借換が完了したので記事にまとめます。
住宅ローンを組む際は様々な選択肢があります。「固定金利 or 変動金利」、「元利均等払い or 元金均等払い」、「団体信用生命保険（団信）」、「繰り上げ返済する or しない」などなど。
住宅ローンに関する基礎知識はこちらの記事で分かりやすくまとめています。
大前提として、住宅ローンに正解はありません
。
個人の状況や考え方によって何が正解かは変わります。たとえ総支払額が増えても将来見通しの確実性を重視する人もいれば、リスクを取って低金利のメリットを重視する人もいます。
重要なのは、なぜその選択をするのかということ。
「何となく」「周りがそうだから」「ハウスメーカーや銀行の担当者がオススメするから」ではなく、ライフプランや夫婦の考え方を明確にして決めるようにしましょう。
これから住宅ローンを検討する方は、本記事で紹介する我々の住宅ローン戦略も考え方の1つとして参考にしてみてください。
我が家の戦略：提携住宅ローンから低金利のネット銀行への借換
kikorist夫婦は、2020年9月に都内で土地探しからスタートし、2020年12月に住友林業と契約、2021年に11月に引き渡しを受けました。
住宅ローンにあたって、この土地から購入というパターンがネックでした。
当たり前ですが、住宅ローンの金利は低ければ低いほどいい。
その場合は、金利の面ではネット銀行の変動金利が断然有利ですが、当時ネット銀行で土地からの融資に対応している銀行がありませんでした（住信SBIネット銀行が、ネット銀行初の土地先行プランを出したのが2022年1月）。
借りたいのに土地代を貸してくれるネット銀行がない！
そこで私たちが立てた戦略が、
「三井信託銀行で提携住宅ローンを組み、金利の安いネット銀行に借り換える」
というものです。
結果的に、
三井住友信託銀行：0.645％（金利上乗せ保証料0.2%込み）
から
住信SBIネット銀行：0.299%（融資事務手数料型）
に借り換えることに成功しました。
住信SBIネット銀行の適用金利（2023年4月時点）
借り換え前と比較して、金利は0.346％下がりました。
融資事務手数料や登記費用などを支払っても、300万円ほど返済総額が減らせる計算です。
300万円はでかい…！
残り32年なので、1年あたり10万円弱が浮く計算！
ここまで書いたらいくら借りたのか頭いい人ならだいたい計算できそうですね笑
さらに、三井住友信託銀行では死亡・高度障害のみの一般団信のみでしたが、住信SBIネット銀行ではスゴ団信で、3大疾病50％保障、全疾病保障付きが無料付帯されます。
住信SBIネット銀行のスゴ団信（出典：住信SBIネット銀行）
充実した保険が含まれるため、実質的な適用金利はさらに低くなっていると言えます。
kikorist夫婦の住宅ローンの選択
以下、私たちの借換戦略を詳しく解説します。
選択①：三井住友信託銀行＋住信SBIネット銀行
土地先行ではネット銀行が利用できないことを知った私たちは、当初の住宅ローンの借入先として、三井住友信託銀行を選択しました。
住友林業の提携銀行であったため、つなぎ融資の費用が抑えられることと、提携銀行の中では最安金利、かつ保証料型上乗せ型が選択出来た点が大きいです。
また、金利も提携住宅ローンと一般向け住宅ローンで違いがなく、提携金利でも最優遇金利が利用できました。
借り換えを前提とするのであれば、事務手数料型の選択肢はありません（一度支払った融資事務手数料は戻ってこないため）。
そこで選択肢は保証料型となりますが、保証料一括前払い型は当初の費用が多く必要ですし、借り換え時に保証料返戻事務手数料が差し引かれます（三井住友信託銀行の場合は1万円）。
借り換え前提とするなら、金利上乗せ型がベストな選択肢だと考えました（何より手元の現金が残せるのが大きい）。
三井住友信託銀行では、当時の最優遇金利0.445％＋保証料0.2%の0.645%が適用金利となりました。
なお、その時点では低金利ランキングで常連だったauじぶん銀行と住信SBIネット銀行を借換候補にしていましたが、どの銀行にするかまでは決めていませんでした。
一応、auじぶん銀行で借換シミュレーションをして、諸費用がかかっても乗り換えメリットがあること、団信的にも有利なことは確認していました。
auじぶん銀行は、一般団信に加えてがん50%団信が無料付帯します。
また、auじぶん銀行と住信SBIネット銀行が借換ができるタイミングも、三井住友信託銀行で申し込む前に確認。
auじぶん銀行は6か月、住信SBIネット銀行は1年の住宅ローンの返済履歴の証明が必要とのことだったので、2021年11月の三井住友信託銀行の住宅ローン融資実行後、1年が経過したら借換計画をスタートさせることにしました。
すぐに借換できるわけではないのです。
…で1年経過し、借り換えなくてはとは思っていたものの面倒で先送りにしていましたが、2023年3月にやっと重い腰を上げて借換計画を実行に移しました。
住宅ローンの比較には「モゲチェック 住宅ローン診断」というサービスが便利です。ご自身が借りられる総額や審査が通る確率、金利や団信などを比較することができます（しかも無料！）。
各住宅ローンの金利をランキング形式で比較できるのも非常に便利です。
私たちもモゲチェックを利用して、金利を比較しました。
モゲチェックは完全に無料ですし、使ったからといって貸出金利が上乗せされるわけではないので、その点も安心。
むしろモゲチェック限定の優遇金利があったり。
モゲチェックの塩澤さん（@takashishiozawa）は、X（旧Twitter）でも住宅ローンに関する情報を発信されていますので、フォローしてみるといいのではないかと思います。
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— モゲチェック塩澤|住宅ローンアナリスト|皆さんが気になる疑問にズバリ答えます💁 (@takashishiozawa) October 1, 2024
比較の結果、低金利なネット銀行として、PayPay銀行、auじぶん銀行、住信SBIネット銀行の3行をターゲットに絞りました。
3月時点ではPayPay銀行が一番金利が低く、次点でauじぶん銀行と住信SBIネット銀行が並んでいるような状態。
この中で本命は、団信が一番充実しており、保険金の支払条件も緩い住信SBIネット銀行です。
auじぶん銀行は仕事の繋がりがあったので、最悪通るだろうという予感があったので滑り止め扱いです（なお、auじぶん銀行のでんきとスマホのセット割は0.1%で1,000円/月程度しかメリットがないにもかかわらず、スマホ料金が3,000円/月程度上がるので検討外）。
まずPayPay銀行の事前審査を出したところ、まさかの翌日審査落ちという結果。
審査落ちの理由は開示されませんが、年齢（借入時に夫婦ともに30代後半）や、クレジットカードのキャッシング枠（キャッシング枠はショッピング枠と異なり限度額がそのまま借金と同じ扱うになるらしい）が原因と思われます。
タイミング悪く、Oliveプラチナプリファードを作って300万円のキャッシング枠が増えてたしね…。
本命の住信SBIネット銀行の審査のために、不要なクレジットカードを全て解約し、残したクレジットカードもキャッシング枠を0にした
上で、本命の住信SBIネット銀行の審査を出したのが4月3日、その後4月5日事前審査通過連絡、4月12日に正式審査を依頼し、4月21日に正式審査通過連絡でした。
運がいいことに、4月に入ったタイミングで住信SBIネット銀行が優遇金利をさらに拡大し、適用金利を大幅に下げました。
無事、借換の最優遇金利である0.299％で審査が下りました！
すぐに三井住友信託銀行に完済希望の旨連絡し、住信SBIネット銀行に住宅ローンの契約申込みしたところです。
将来、三井住友信託銀行と住信SBIネット銀行の変動金利が逆転することはないの？
借り換えて後悔ってなったら困るんだけど…
結論から言うと、借り換え後の金利変動で損をすることはありません。
変動金利の店頭金利（基準金利）は、日銀の政策金利をもとに各銀行が決定する短期プライムレート（短プラ）に連動します。
大手銀行の短期プライムレートと変動金利（店頭）の推移
そして、適用金利は店頭金利から優遇金利を指し引いた金利で、優遇金利は融資実行時点の金利が返済期間を通じて適用されます。
適用金利＝店頭金利－優遇金利
下記は2023年4月時点の金利情報です。
| 政策金利 | 短プラ | 店頭金利 | 優遇金利 | 適用金利 | |
| 住信SBIネット銀行 | －0.10% | 1.675％ | 2.775％ | －2.476% | 0.299％ |
| 三井住友信託銀行 | －0.10% | 1.475％ | 2.475％ | －2.03％ | 0.445％ |
もし政策金利が1％上昇した場合、三井住友信託銀行も住信SBIネット銀行も上記から1％短プラと店頭金利を引き上げます。
その際、店頭金利が変わっても優遇金利幅は融資実行時点から変わらないので、三井住友信託銀行と住信SBIネット銀行の適用金利の金利差（0.146％）は変化しません。
金利が上昇・低下しても、常に住信SBIネット銀行のほうが、0.146％低いという結果になります。
結果として、三井住友信託銀行と住信SBIネット銀行の金利が逆転することはありません。
短プラが逆転することはないの？
短プラは両行とも2009年から一貫して上記の金利です（日銀の政策金利がほぼ0のため）。
短プラは、各銀行の規定類により政策金利に一定金利を上乗せして決めていますので、逆転する可能性は極めて低いと思います。
選択②：借入金額とペアローン
借入はフルローン
国民の住宅購入を支援するという目的のもと、ありえないほどの低金利で借りることができる唯一のローンが住宅ローンです。
三井住友信託銀行の0.645％（保証料0.2%込み）も高いわけではありませんが、住信SBIネット銀行は驚異の0.299％。
ちなみに、メガバンクのマイカーローンは変動金利でも年2.45%ですので、住宅ローンがいかに安いか分かります。
そんな低金利で借りられるなら、物件価格の全額を住宅ローンで賄うフルローンを組んで、手持ちの現金は資産運用するのが得策です
。
例えば、物件価格が1億円で、手持ち資金が2,000万円あった場合、借入額を資金との差額の8,000万円にするのではなく金利0.5％で1億円借りる。そして手持ち資金2,000万円を年利3%程度で運用して、将来返済に充てたほうが得というわけです。
低金利で資金を借りて、高い利回りで運用投資することをレバレッジ投資と言います。
ただし、これは手持ち資金はあくまで資産運用に回すだけで、株や投資信託を売却すれば、いつでも繰り上げ返済ができる状況です（タイミングによっては多少損失が発生することはあるかもしれませんが、運用資産が0になることは考えにくいです）。
個人的には、手持ち資金がまったくない貯金ゼロで、フルローン（それも変動金利）はリスクが高すぎると思います。
私たちの現在の手持ちの流動性資産は夫婦それぞれローン残高のだいたい2分の1。資産には将来向けの貯蓄も含まれますが、返そうと思えば一気に繰り上げ返済も可能です。
ペアローンで夫婦それぞれ住宅ローン控除を受ける
借入はペアローンにしました。
これは単純にkikorist夫の収入や借入額だけでは土地・建物費用が賄えない(涙)ということもありますが、住宅ローン控除を最大限活用するためです。
私たちが住宅ローンを利用した際の住宅ローン控除の適用条件は下記の通り。
- 対象：2021年9月30日までに工事請負契約をして2022年12月31日までに入居
- 減税期間：13年
- 控除額（当初10年）：毎年末の住宅ローン残高の1%相当額（1年あたり最大50万円 ※長期優良住宅）
- 控除額（11年～13年目）：「各年末の住宅ローン残高の1%」と「建物金額×2%÷3」のうち小さい金額
13年間で最大500万円＋αもの税額控除が受けられます
。これが単独ローンや収入合算（連帯保証型）の場合は、1人しか住宅ローン控除が受けられません。
ペアローンを利用することで、最大500万円の住宅ローン控除を夫婦ともに受けることができることに加え、収入合算（連帯債務借入）と異なり夫婦それぞれが団信に加入できます。このメリットも非常に大きいです。
妻が産休・育休に入るかも、という予定はありましたが、子供が生まれた場合も比較的すぐに仕事復帰したいという妻の意向があったのと、妻の資産がかなり多かったので、ペアローンで問題ないと判断しました。
産休・育休中も手当てが出るし、結婚した時点で、kikorist夫より資産が全然多かったからね…。
妻が産休育休で長期求職する、もしくは休職中のローンの支払いが難しいと言った場合は、ペアローンや収入合算はオススメしません
（もしくは借入額を下げるか）。
産休や育休時にどうするのか、収入合算の場合は団信に入ることができない配偶者が怪我・病気になった際の対応も夫婦で考えた上で住宅ローンは組むようにしてください。
選択③：変動金利
我が家は、歴史的超低金利のメリットを最大限享受するべく、変動金利一択でした。
もちろん、変動金利には金利上昇のリスクがあります。
そのため、固定金利も同じく低金利ですので、固定という考え方もありです。
これ以上金利が下がることは考えにくいので、金利が動くとしたら上昇方向のみ。そう考えるなら35年間固定の低金利で借りられるのはメリットという考え方。
ただし、最近固定金利が上昇傾向にある一方、変動金利は優遇金利を拡大している