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2020年12月21日、ついに私たちの家を建てる土地の売買契約を結びました！
土地契約が完了
同日に住友林業とも正式に建築工事請負契約を結び、晴れて住友林業オーナーとなりました（まだ何も建ってないけど、請負契約を結んだ時点でオーナーということになるらしい）。
建築工事請負契約も締結
今回は注文住宅用の土地探しの方法をまとめていきたいと思います。
前回の予算や土地の決め方についてはこちらの記事を参照してください。
注文住宅用の土地探しをする方法
両親の土地があって、そこに家を建てる（もしくは建て替える）という方もいらっしゃると思いますが、私たち夫婦はともに愛知県が実家だっため、現在生活の拠点がある東京には当然ながら土地を持っておらず、賃貸暮らし。
今回東京で注文住宅を建てるにあたって、ハウスメーカーの選定と並行して、家を建てる土地を探す必要がありました。
注文住宅用の土地を探すには、いくつか方法法があります。
主な方法は下記の通りです。
- 不動産業者に探してもらう
- 自分で探して不動産会社に問い合わせる
- ハウスメーカーに探してもらう
どれか1つにしなければならないわけではなく、①～③を同時に進めても大丈夫です。
というより、広く土地情報を得るためには①～③すべて活用するのがオススメです。私たちも①～③を同時に進めました。
それでは方法①～③について解説していきます。
①不動産仲介業者で探してもらう
住みたいエリアにある不動産業者のお店に訪問し、注文住宅用の土地を探している旨や希望の条件を伝え、不動産仲介業者からの紹介・連絡を待つ方法です。
街には三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブルなどの大手不動産仲介業者のほか、駅前にある小さな不動産仲介業者まで様々な不動産仲介があります。
必ずしも大手が良いわけではなく、駅前にある一見小さく見える不動産仲介業者のほうが地域密着を活かして、地域の非公開物件や今後の売り出し物件などの情報を持っていることもあります。
不動産仲介手数料は物件価格の3%+6万円（400万円以上の物件の場合）と事実上決まっていいるので、不動産会社によって仲介手数料の差は原則ありません（ただし、下記に記載している通り例外もあります）。
また、不動産仲介は成約時にのみ手数料が発生するため、土地探しの依頼は無料です。
したがって、広く物件情報を集めるためには大小いろいろな不動産屋に声をかけておくことをオススメします。
もちろん、不動産会社の店頭に掲示されてる物件で気になったものがあれば、店内で詳しく話を聞いてみるのもありです。
②自分で探して不動産業者に問い合わせる
やLIFULL HOME’Sなどの不動産ポータルサイトを使えば、自分で土地を探すことができます。
不動産ポータルサイトも活用しましょう
検索条件を保存して、新着物件が登録されるとメール通知が届くようにしておくと便利です。
私たちも最終的には自分たちでSUUMOで見付けた土地を購入することになりました。
③ハウスメーカーに探してもらう
ハウスメーカー経由でも土地探しは可能です
。
不動産仲介を扱うグループ会社（例：三井不動産・三井ホーム→三井のリハウス、住友林業→住友林業ホームサービス）だったり、ハウスメーカーの提携不動産会社を利用して土地を探すことになります。
この方法の場合、そのハウスメーカーの建築条件が付く土地が多いという点には注意が必要です。分譲地やハウスメーカーの建築条件付きの場合は、そのハウスメーカーに限定されてしまいますが、もちろんそのハウスメーカーが気に入っていれば問題なしです。
建築条件無しの土地であれば、探してきたハウスメーカーに関係なく好きなハウスメーカーを選定することができますが、ハウスメーカーが探してくる建築条件無しの土地は①や②で手に入る情報であることが多いので、分譲地がいいというような場合を除いては、個人的にはそのハウスメーカーが気に入っている場合に限って依頼するほうがいいと思います。
物件の種類
土地探しをする上で、物件の種類について知っておくと何かと便利です。
公開物件と未公開物件
物件には「公開物件」と「未公開物件」があります
。公開物件は、売り主が不動産仲介会社に広告を許可している物件のことで、広告掲示や不動産ポータルサイトに登録されているのは全て公開物件です。
一方、未公開物件とは広告が許可されていない物件で、未公開物件は「レインズ物件」と、「予告物件」の2種類があります。
レインズ物件というのは「REINS(レインズ)」という不動産流通機構のサイト（不動産仲介会社が閲覧可能な不動産流通情報をまとめたサイト）に登録されている物件のことで、一般ユーザーからは見えませんが、不動産会社なら閲覧可能な物件です。したがって、我々ユーザーがイメージする「未公開」とは少し違います。
予告物件は、レインズにも掲載がない本当に未公開の物件です。私たちがイメージする「未公開」に近いのはこちらですね。売り出し前の物件などがそれにあたり、これについては売り主と話をしている不動産仲介会社くらいしかまだ情報を持っていない物件です。
公開物件はポータルサイトで個人も自由に見れますし、もちろん色々な不動産仲介業者も見れますので、競争が激しいです。
いい土地だと思ってその土地でプラン作成をお願いしている間に売れてしまったこともありました…。
住みたいエリアが決まっていて、いち早く物件の情報を得たい場合は、あらかじめその地域に強い不動産会社に物件探しを依頼しておくと、予告物件などが出た段階で情報がもらえるので、土地の検討を早期に進められて有利になります。
媒介契約の種類
土地を売りたいと思っている売り主（地主）は自分で購入者を見つけることは容易ではないので、一般には不動産仲介会社に買い主探しを依頼します。売り主と不動産会社の間で結ばれる売却活動に関する契約を媒介契約を「媒介契約」といいます。
媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。このうち、一般媒介契約は複数の不動産会社と契約ができますが、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は特定の1社としか契約ができません。
私たちは土地を購入する側なので、専属専任媒介と専任媒介の細かい違いは分からなくても大丈夫です。どの不動産会社からでも仲介を受けられる土地と、特定の1社からしか仲介を受けられない土地の2種類がある、というのは知っておくとよいと思います。
物件は、「公開」か「未公開」か、「一般媒介」か「専属選任・専任媒介」で4種類あることになります。
公開物件よりも未公開物件のほうが競争が少なく、一般媒介よりも専属専任媒介・専任媒介のほうが見つけにくい物件です。
未公開物件のほうがいい、ということではありませんのでご注意を。
ただし、専属専任媒介のほうが土地の魅力が高い（立地がいい、形がいいなど）傾向はあります（いい土地は売りやすいので不動産仲介業者が売り主と専属専任媒介契約を結びたがる）。価格は強気だったりしますが…。
ポータルサイトには載っていない未公開物件や、今話をしている不動産会社が扱っていない（扱えない）専属専任の物件があるということを知っておくと、土地探しの幅が広がります。
メインの不動産仲介業者を決めておくと土地探しの効率が良くなる
未公開予告物件や専任媒介・専属専任媒介契約（＝仲介会社できる会社が特定の1社に限定されている物件）の土地を除いては、基本的にはどの不動産仲介業者からでも仲介を受けることが出来ます。
SUUMOなどのポータルサイトでは同一の物件を複数の仲介業者が掲載しているような場合がありますが、そういった物件はほぼ間違いなく一般媒介の物件です。
①不動産業者が見つけてきた物件は、情報を持ってきた不動産業者に見学・仲介を依頼するのがマナーだと思いますが、②の自分たちで見つけてきた土地については、あらかじめメインの仲介業者を1社決めておいて、メインの仲介業者に見学・仲介を依頼するのがオススメです。
仲介手数料は原則どの不動産業者も同じですので、単純に営業担当の対応のよさや知識の豊富さ、フットワークの軽さ、相性などでメインの不動産仲介業者を決めればいいと思います。
メインの仲介業者を決めておくことで、複数の会社と同行日程を調整する手間もなくなり、メインの仲介業者と1日中候補物件を回れたりするので物件探しの効率が上がります。
気になる物件はハウスメーカーの営業担当に同行してもらうのがオススメ
ある程度ハウスメーカーの選定が進んでいた場合、気になる物件はハウスメーカーの営業担当に同行を依頼した方がよいです。
不動産仲介会社は、土地のことは専門ですが、建物に関してはそれほど深い知識がないように感じました（これは住友林業ホームサービスだけでなくその他の不動産仲介会社も同様です）。
実際に建物を計画するとなると、斜線規制や基礎の高さ、隣地の高さや境界からの距離など様々な条件を考慮する必要が出てくるため、建物のプロとしてハウスメーカーの営業担当の意見が重要ということです。
広さ・形・建蔽率・容積率といった2次元的な土地のスペックだけなく、高さ規制や周辺の建物など状況の3次元的な条件も検討する必要があるということです。
同行を依頼できるほど関係が出来ていない場合は、その土地でプラン作成を依頼するといいわ。
信頼できるメーカーなら現地確認の上、プランを作成してくれるはずよ。
逆に言えば、現地も確認しないでプランを出してくるようなメーカーは全く信用できないってことだね。
不動産仲介手数料を節約する方法
仲介手数料は上記でも書いた通り、基本的には物件価格の3%＋6万円（販売価格が400万円以上の物件の場合）です
が、これは法律で決められた上限金額ですので、これより安い手数料を設定することは自由です。
ただ、自由とはいうものの、ほぼすべての不動産仲介業者は右に倣えでほぼ一律に上記金額の手数料です…。法定上限金額が、事実上の業界標準となっています。
手数料競争が起きないように示し合わせている、不動産業界の悪しき慣習だと思います。
とはいえ、不動産仲介手数料を減額する、もしくはゼロにする節約方法がないわけではありません。
ハウスメーカーのグループ会社で仲介
仲介手数料は原則どの不動産仲介業者も同じと記載しましたが、仲介業者と同じグループのハウスメーカーで建物を建てる場合には、グループ割引を受けられる場合があります。
いわば土地と建物のセット割引！
不動産仲介手数料から値引かれる場合もあれば、ハウスメーカーの建築費用から値引かれる場合もあります。
私たちは両方から値引いてもらうことができました。
ハウスメーカー所有の土地を購入する
不動産仲介手数料は、不動産仲介業者が買主と売主の間を仲介することによって発生します。
と言うことは、土地の所有者がそのハウスメーカーや不動産会社の場合、仲介手数料は発生しません。
分譲地や建売住宅はハウスメーカーが土地の売主も兼ねているので、仲介手数料はもちろんかかりません。
例えば、3,000万円の土地を仲介で購入する場合は、96万円の仲介手数料が必要だけど、これがゼロになるのは嬉しい！
ハウスメーカーが限定されてしまいますが、そのハウスメーカーが気に入っていれば大きなメリットです。
分譲地は新築が立ち並ぶので景観が綺麗だったり、ご近所が同時期に引っ越してきた同世代が多くて地域コミュニティを形成しやすいというメリットもあります。
提携企業割引
お勤めの企業によっては、勤め先と提携している不動産会社から仲介手数料の割引が受けられる場合があります。割引率は提携不動産会社によって異なりますが、3%～20%が多いようです。
kikorist夫の会社にも運よく提携企業割引がありましたが、最終的にはハウスメーカーとのセット割引の割引率のほうが高額だったために、提携企業割引は受けませんでした。
ケースバイケースですが、複数の割引がある場合は重畳適用ではなく、高額なほうが優先されるケースが多いです。
kikorist夫婦の土地探し
kikorist夫婦の場合は、ハウスメーカー選定中の段階で住友林業が第一候補だったので（この時点で住友林業に決めていたわけではありませんが）、メインの仲介会社は住友林業ホームサービスにしました。
提携企業割引の対象でもあり、仮に住友林業を選択せずにほかのハウスメーカーで建てることになっても仲介手数料割引が受けられるのもメリットでした（最終的にはめでたく住友林業と契約）。
もちろん、メインにするからには営業担当や店の方のフットワークが軽く、安心して土地仲介を任せることが出来たことも大きな理由です。
住友林業との連携もよく、住友林業の営業担当が土地に予定が合えば同行してくれたことで、いい土地選びをすることができました。
注文住宅用の土地を探す方法のまとめ
土地を探す方法は大きく3つ。
- 不動産業者に探してもらう
- 自分で探して不動産会社に問い合わせる
- ハウスメーカーに探してもらう
①～③で広く物件情報を得ながら、②自分で見つけた土地はメインの仲介会社に紹介を依頼するのが効率的です
。
長くなったので、私たちの土地探しについては次回以降の記事で書いていきたいと思います。
既に完成してwer内覧会している方のブログは特に参考になるはず。
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