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今回はマイホームを購入する際、最初に決めるべき予算と土地の決め方についてまとめたいと思います。
予算の上限金額の把握
予算総額（土地＋建物）の決定
土地探しを始める前に、土地＋建物の総額予算を決めなければなりません。世帯収入でこれぐらいまでなら大丈夫という金額を知っておくことが重要です。
もちろんその金額を全部使わなければならないというわけではなく、ここまでの金額なら家計のやりく上問題ないという線引きのラインです。
たとえば、5,000万円までは問題ないとして、5,000万円全額使って家を建てるのか、4,000万円に抑えて差額の1,000万は旅行や車などに充てるために取っておくというのはそれぞれの考え方です。
予算のうちいくら使うかは別問題ってことね。
予算の決め方については別で記事をまとめる予定ですが、ハウスメーカーや銀行でFP（ファイナンシャルプランナー）相談を無料で受けられるので、それを利用するのがいいと思います。
さらに予算のうち、土地と建物の配分をどうするかは個人の考え方次第です。
都心の資産性のある土地にお金を投入し、家はローコスト住宅にするという考えもありますし、郊外の安い土地を買って、家の広さや性能や設備を重視してお金をかけるという考えもありです。
私たちの場合は土地と建物、どちらに偏らせるのではなく、バランスを重視したわ。
建物の金額はハウスメーカーによって全然違うのが難しいところ。ローコストと高価格帯のメーカーでは2倍以上違います。ハウスメーカーの価格帯については後述します。
建物の広さの検討
並行してだいたいでいいので希望する家の広さも検討しておく必要があります。
建物の予算が3,000万円だとして、60坪の広さが必要なら坪単価50万円の中価格帯～低価格帯メーカーしか選べませんが、30坪の広さでいいなら坪単価100万円のメーカーでも選べるようになります。
坪って言い方も戸建て特有で分かりにくいわね…。
賃貸やマンションでは平米（平方メートル・㎡）が基本なのに…。
1坪＝3.3平米＝2畳（畳2枚分）だね。こればっかりは慣れるしかない…。
とはいえ、建築図面には平米表記もされるし、「坪単価」のような坪表記が一般的なもの以外は、このブログでも平米表記を使っていこうと思います。
必要な広さについては、こちらのウェブサイトで書いてある方法である程度の計算をすることができます。
必要な広さが分かったとして、家づくりを始めた当初は最初は各ハウスメーカーでいくらぐらいかかるのか分からないのよね…。
各ハウスメーカーごとの概算の金額はこちらのウェブサイトが一覧にしてくれています。
こちらのサイトの単価は、私たちの感覚値にほぼ一致していました。
ただし、同じハウスメーカー・同じ間取りでも建てる土地によって建物の値段が変わります。
例えば、北海道と沖縄では求められる断熱性能も違いますし、都心の住宅地と田舎では人件費や建築コストも違います（都心だと大きなトラックが使えず、小さいトラックで建築資材を小分けに運ぶために運搬費がかかったり、駐車場費用がかかったりする）。
それに坪単価の分子となる費用に何を含めるか（例えば、設計費用などの経費やオプション工事、空調工事費用など）によって金額は変わってきます。
また、ネットで公開されているハウスメーカーの坪単価は、同じ間取りで比較したわけではありません。同じ延べ床面積でも平屋（1階のみ）なのか、3階建てなのかで坪単価は全く違いますし、延べ床面積が少ない方が坪単価が高くなります（高額なキッチンやお風呂といった設備の占める割合が高くなるため）。
ネットの情報の坪単価はあくまで目安と考えて、お住いのエリアで興味があるハウスメーカーに直接確認し、建てるために必要な費用総額で比較しておく必要があります。
そしてハウスメーカーに概算の費用を聞きながら、ある程度候補の選定を進めるといいと思います。
私たちの場合は、中価格～高価格で6社ほどの候補に絞りました。
最終的にオプションなどで金額は上振れ確実なので、諸費用やエアコン・照明・外構含めて総額が予算の9割程度に収まっているかどうか確認してくださいね…。
ほんとそれ。
設備仕様を重視したい場合は、初回の見積は予算の8割くらいでちょうどいいかも…。
ハウスメーカーとのコンタクトの取り方や、私たちが候補に選定したハウスメーカーについては今後紹介したいと思います。
建蔽率と容積率
必要な建物の広さが決まったら、今度は土地の条件についても確認しておく必要があります。
特に注意しておきたいのが、「建蔽率」と「容積率」です。
最終的には高さ制限や斜線規制も建物の大きさや形にかかわってきますが、ハウスメーカーの営業や設計士に検討を任せればいいので、ユーザーとしてはまずは建蔽率と容積率だけ確認しておけばいいと思います。
ちなみに「建蔽率」は「けんぺいりつ」と読みます。
その土地がある地域によって、行政によって建蔽率と容積率が定められています。
建蔽率とは簡単にいうと、「敷地面積（建物を建てる土地の面積）に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合」のこと。
出典：SUUMO
例えば、100平米の敷地面積に、50平米の建築面積の建物を建てた場合、その建蔽率は50％になります。
次に「容積率」について。建蔽率はいわゆる平面的な広さを制限するものですが、容積率は「敷地面積に対する3次元空間の割合」を算出し、制限するための基準になります。計算式は次のとおりです。
出典：SUUMO
例えば、100平米の土地で1階50平米、2階25平米で建て場合は、延べ床面積は75平米となり、容積率は75％となります。
同じ敷地面積の土地でも、建蔽率・容積率が低ければ建てられる建物は小さくなるので注意が必要です。同じ100平米の土地でも、容積率が100%と80％では建てられる延べ床面積に20%＝20平米の差があることになります。
都心や駅に近いほど建蔽率・容積率の高いエリアの割合が増えますが、郊外だと建蔽率・容積率が低くなる傾向にあります。
建蔽率が低いということは、敷地に占める建物以外の部分が広くなるので、必然的に庭や駐車場が広くなります。
出典：SUUMO
建蔽率・容積率が低い土地の場合は、高い建蔽率・容積率の土地と比べて、より広い敷地面積が必要になります。
結果として、郊外の坪単価の安い土地であっても建蔽率が低いために広い面積が必要になったり、庭やフェンスなどを整備するための「外構費用」と呼ばれる費用が高くなって、総額は都心の高坪単価・高容積率の土地と思ったほど変わらなかったりします。
周辺環境に対する考え方や、庭が欲しいかどうか、車の台数などに応じて変わってくるのかなと思います。
住みたいエリアの選定
予算から建物のが決まったら今度は住みたいエリアの選定です。
SUUMOやLIFULL HOME’Sなどのポータルサイトを使えば、おおよその土地価格の相場は把握できます。
不動産ポータルサイトも活用しましょう
当然ですが、同じ最寄り駅でも駅に近いほうが高く、駅から離れるほど安くなります。
また土地の形も整形地（長方形）は高く、旗竿地などの整形地は安いです。
予算と相談しながら住みたいエリアや駅からの距離などの条件を詰めていきます。
kikorist夫婦の探し求める土地の条件
私たちは次のような条件を決めて探しました。一部非公開の条件もありますが、ご了承ください。
- エリア：東京都23区内（非公開）
- 沿線 ：●●駅～●●駅（非公開）
- 駅徒歩：実際に歩いて15分以内（不動産表記だと10分～12分）
- 土地広さ：90平米～100平米
- 建蔽率・容積率：建蔽率60%、容積率150～200%
- 形状：整形地
- 間口：7.5m以上
- 接道幅員：4m以上
- 向き：問わず（北向き歓迎）
- 価格：●●●万円まで（仲介手数料・解体費込み/地盤改良費別途）（非公開）
- ハザード：0.5mまでは許容
- 権利：所有権
- 建築条件有無：建築条件無し
以下では聞きなれない用語・条件を解説していきます。
間口
「間口」
というのは、土地が道路に面している辺の長さです。
間口が狭いと、同じ敷地面積でも、ペンシルハウスのような外観になるので、目安として7.5mとしました（あくまでだいたいの目安です）。
接道幅員
「接道幅員」
は、土地と接している道路の幅のことで、車を持っている場合道路幅が狭いと苦労することになるので、気にしておくべき項目です。
また、現在だけでなく将来所有する車の大きさを考えて決めてください。
個人的には車を使うなら最低でも4mは必要だと思っています（建築基準法で建築できる接道道路幅の最低基準が4mですが、都内の中では建築基準法42条2項但し書き道路という名の4m未満の道路も存在します）。4m以下の場合、駐車の時にかなりのストレスを感じるか、そもそも車での侵入が困難になります。
向き
道路に面している向きについては私たちはこだわりませんでした。
むしろ斜線制限の規制を受けにくい北向きの土地を歓迎していました。
北向きの土地は敬遠されがちだけど、実はメリットがたくさんあるのよね。
契約した土地は、希望通り（？）の北向きの土地です。
斜線制限や北向きの土地のメリットについては別記事で紹介予定です。
解体費・地盤改良費
土地には建物解体済みの「更地」と古い建物が残っている「古屋あり」の2種類があり、古屋ありの場合は購入後に解体するための「解体費」が掛かります
（解体はハウスメーカーでするのが基本ですが、自分たちで解体業者を見るけて頼むこともできます）。
解体費用は建っている建物の大きさ（当然大きい方が高い）、工法（木造は安く鉄骨は高い）によって変わります。解体費用は業者によって違いますが、平均すると木造で坪4～5万円、軽量鉄骨造なら坪6～7万円程度が一般的です。
また、土地の地盤が弱い場合は、地盤改良費が100万円～200万円かかる場合もあるので注意が必要です。
地盤改良が必要かどうかは、過去のその土地の調査状況や周辺の過去実績（不動産仲介会社やハウスメーカーに効けば教えてくれる）である程度判断ができますが、実際には調査してみないと正確には分からないのが難しいところです（地主によっては購入前に地盤調査をさせてくれる場合もあります）。
そして私たちの土地は、契約後の敷地調査で地盤改良が必要なことが分かりました…。
周辺の住友林業で建てた実績では地盤改良が不要だったのにまさかです…。
周辺が大丈夫であっても、その土地がピンポイントで昔水田や畑だったり川があったりした場合は、地盤改良が必要になることもあるとのことです。
また、建物の工法によっても地盤改良が必要かどうか変わってきます。木造なら地盤改良が不要でも、重量がある軽量鉄骨造・重量鉄骨造の場合は地盤改良が必要となる場合もあります。
ハザード
近年は豪雨や大型台風などの水害も多くなっています。市区町村のウェブサイトにはハザードマップが掲載されているので、水害のリスクがどの程度あるかどうか事前に確認ができます。
本来はまったくはハザードにかかっていないことが理想ですが、それを条件にすると極端に選択肢が狭まるため、50センチ程度なら床上浸水のリスクは少ないということで、0.5mライン（水害リスクの中では一番軽微なエリア）は許容としました。
権利
土地の権利には大きく分けて「所有権」と「借地権」があります。
所有権は土地が自分のものになりますが、借地権の場合は土地の所有者は地主で、地主に借地料を払って土地を借りることになります。借地できる期間も決められている（双方合意で延長は可能）こともあり、借地権の土地は対象から外しました。
土地の価格が相場よりもかなり安いと思ったら「借地権」だったということがよくあります。
建築条件有無
「建築条件付き」とは、その土地で建てられるハウスメーカーがあらかじめ指定されている土地です
。指定のハウスメーカー以外と契約することはできません。希望するハウスメーカーなら問題ありませんが、自由にハウスメーカーを選ぶことはできない土地になります。
私たちは、住友林業含めて複数のハウスメーカーから選定することを希望していたので、建築条件無しの土地を探すことにしました。
建築条件付きの土地は相場よりも安いことが多いので、ハウスメーカーと土地が希望に見え合えば選択することもありです。
ただし、土地は安くても、複数のハウスメーカーを競合させて値引きさせる技が使えないので、結果的に建物が高額になる場合もありそう…。
予算・条件が適切かどうかは不動産業者に確認を
実際に土地を探す段階では、不動産仲介業者に相談することになると思います。
不動産会社に希望している予算や条件が適切かどうか確認してもらいましょう。あまりに高望みな条件の場合は、いくら待っても物件が出てこないことになります。
私の場合は、不動産仲介業者で過去2年間に希望のエリア・条件でどの程度物件が出ているのか確認していただきました。その結果、多くはなかったものの、希望する条件で物件を見つけることができそうだという感触を得られたので、その条件で探すことにしました。
苦労はしたけど、なんとか希望条件を全て満たす土地を見つけることができました！
いざ土地探しへ！
住みたいエリアや条件が決まったら、あとはそのエリアでひたすら希望の条件の土地を探しましょう。
土地の探し方については次の記事でまとめています。
希望の土地に出会うまでには時間がかかる場合もあります。
私たちもポータルサイトを毎日確認し、不動産業者からの紹介案件も含めて何十件何百件と物件をチェックし、実際に現地を訪れる内覧も20件近く行いました。
希望条件が非現実的な条件というわけでなければ、根気よく探すことが大事です。
