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家づくりをする上で、一度はハウスメーカー営業出身の住宅系YouTuberやInstagramerを見かけることがあるのではないでしょうか。
彼らはこぞって「無料で優秀な住宅営業マンを紹介します」と言っていますが、どんなビジネスモデルになっているのか、デメリットはないのか、といった点について触れた情報はほとんどありません。
さらには、最近はハウスメーカーで建てた施主と住宅系YouTuberとがコラボして、ハウスメーカーを紹介するといった活動も目にするようになりました。
住友林業を含む多くのハウスメーカーには、建てたハウスメーカーで建築を検討している方をオーナー施主が紹介する制度があります（当ブログでも紹介しています）。
…にもかかわらず、なぜ彼・彼女らは直接ハウスメーカーに紹介せず、住宅系YouTuberに繋ぐのでしょうか。
個人的には、個人の施主が「施主向け紹介制度」を利用せず、住宅系YouTuberと組むことに憤りを感じています。
そこには無視できない大きなデメリットがあるためです。
この記事は、そういった心ない施主や施主を巻き込むYoutuberを糾弾する告発記事でもあります。
本記事では、住宅系YouTuber自身が決して語らない彼らのビジネスモデル、およびそのデメリット、そして住宅系YouTuberと組む施主について解説します。
住宅系YouTuberのビジネスモデル
住宅系YouTuberは、「優秀なハウスメーカーの営業マンを無料で紹介する」「無料で家づくりの相談に乗る」といったことをアピールしますが、それらの是非や価値はさておき、彼らも慈善事業ではありませんので、無料でビジネスが出来るわけがありません。
どこかで絶対マネタイズ（＝収入を得ること）は発生しているはずですよね。
彼らの大きな収入は、YouTubeの再生収入などではなく、ハウスメーカーに検討者を紹介し、成約になった際に発生する紹介手数料です。
一般的に、ハウスメーカーがYoutuberやSUUMOなど顧客紹介業者に支払っている費用は、建築費用（もしくは本体価格）の3%～5%です。
例えば、4,000万円の家であれば、120万円～200万円、5,000万円の家であれば150万円～250万円にもなります。
この手数料は1件あたりです。仮に10件が成約になれば、簡単に1,000万円以上も稼げてしまうわけです。
Youtubeの再生収入なんて目じゃない金額です。
これだけの金額が動くのであれば、こぞってみんな参入しますよね（その結果、最近はこうしたSNS集客業者がハウスメーカーと顧客紹介の契約を結ぶのはだんだん厳しくなっていると聞きますが…）。
ではそういった高額な紹介料は、ハウスメーカーの経理処理としてどのように捻出されているのでしょうか。
一番気になるのは、「紹介料の金額が施主に上乗せされているのではないか」ですよね。
ハウスメーカーの紹介料がどのような経理処理になっているのか、以下で詳しく解説していきます。
紹介料の支払い方 – 「原価払い」と「経費払い」
紹介料の支払い方には、大きく分けて「原価払い」と「経費払い」の2種類があります。
例えば、紹介料が建築費の5,000万円×3%＝150万円だったとして、同じ150万円でも「原価払い」と「経費払い」では全く意味や影響が異なります。
それぞれ詳しく解説します。
原価払いとは
原価払いとは、紹介料を原価として計算する方法です。
原価とは、工事に直接必要なコストです。例えば、基礎や柱、屋根、住宅設備、タイルの施工費や部材の仕入れ価格といったものと同様に、紹介料が1棟1棟の原価として計算されます。
紹介料がその棟の工事費の原価として計算されるということは、キッチンのオプション追加などと同様に、紹介料の分だけ工事費が高くなり、紹介制度を利用した施主がその紹介料を全額負担することを意味します。
紹介料が150万円であれば、150万円分、建築費が高くなります。
本来5,000万円で購入できたはずの家を、5,150万円で購入する羽目になるのです。
皆さんが想像する、「紹介料が利用施主に上乗せされる」というのは原価払いを指します。
経費払いとは
経費払いとは、紹介料を経費＝販管費（販売費及び一般管理費）として計算する方法です。
販管費とは、（工事単位ではなく）会社全体で必要な費用、たとえば社員の給与や広告宣伝費、接待交際費、事務所家賃、水道光熱費などを指します。
会計上はこのように計算されます。
ハウスメーカーが住宅を引き渡すと、施主が支払う建築費用などは売上高として計上されます。そこから売上原価（工事にかかる費用）を差し引いたものが、売上総利益（いわゆる粗利）です。紹介料が原価払いの場合は、この売上原価として計算されるのは前述した通りです。
売上総利益（粗利）から、販管費（社員の給与や広告宣伝費、接待交際費、事務所家賃、水道光熱費）を差し引いたものが営業利益。紹介料が経費払いの場合は、この販管費に含まれます。
原価払いとの大きな違いは、1棟1棟の売上原価として計上されるのではなく、原価を差し引いた残りのハウスメーカーの売上総利益（粗利）から紹介料を捻出するという点です。
この場合、紹介料は、個別の施主ではなく、広告宣伝費や事務所家賃と同様にハウスメーカー全体の利益から負担されることを意味します。
経費払いの場合、原価払いと異なり建築費は5,000万円のまま変わりません。紹介料はハウスメーカーの粗利から、社員の人件費や広告宣伝費と同様に負担されます。
建築費は5,000万円で変わりませんが、その中に含まれる紹介料の考え方は次の通りです。紹介料が1棟あたり平均150万円として、住友林業の2024年の着工棟数約7,000棟のうち5%＝350棟が業者紹介だったとします。その場合の、1棟あたりの負担は、150万円×350棟÷7,000棟＝7.5万円です。
原価払いの負担と比べて、経費払いは1施主あたりの負担金額が低い代わりに、全施主が薄く広く負担しているという考え方もできます。
ただ、一般的に販管費、例えば社員全員の人件費や接待費、事務所家賃などを自分が直接負担しているという認識の施主はいないでしょう。
実際会計上も粗利から支払われていますし、経費払い＝ハウスメーカーの負担と考えても差し支えありません。
紹介料の経理処理はハウスメーカーや紹介経路によって異なる
紹介料が原価払いか、経費払いかは、ハウスメーカーによって異なります。
また、同じハウスメーカーであっても、業者からの紹介とオーナー施主からの紹介で異なる経理処理をしている場合もあります。
そのため、一概に原価払いか経費払いかは語れません。
私も住友林業と積水ハウス以外の情報は持ち合わせていないため、以下は住友林業の場合について解説します。
積水ハウスについても気になる人がいると思いますので、記事内で私たちの得ている情報を紹介します。
住友林業の紹介料の仕組み
住友林業の業者紹介料は原価払い
結論から書きます。
実際にある住宅系YouTuberの紹介を担当していた元住友林業の営業によると、住友林業の場合、住宅系YouTuberをはじめとした業者の紹介料は原価払いとのことでした。
つまり、住友林業では、住宅系YouTuberなどの業者紹介を利用すると、本来の建築費用から3％～5%上乗せされて高額になるということです。
これは、住宅系YouTuberだけでなく、住宅系YouTuberと組んでいるオーナー施主に紹介を依頼した場合でも同様に高額になるので、注意が必要です。
業者と組んでいる施主は、「施主」ではなく「業者」だと考えてください。
これが住宅系YouTuberをはじめ業者紹介や業者と組んでいる施主の紹介を利用する最大のデメリットです。
これについて誰も言及しません。自ら「自分の紹介を利用したら数百万円高くなる」とバカ正直に説明したら利用する人は激減するでしょう。
もちろん、違うケースもあるかもしれませんが、複数の方から同様の話があったため、あくまで「取材に基づく私個人の考え」ではありますが、多くの場合で原価払いなのだろうと考えています。
ちなみに、私の営業担当にも業者への紹介料が原価払いなのか経費払いなのか確認しましたが、「回答できない」とのことでした。
営業機密ですので、いくら付き合いが長いとはいえ教えられないのは当然ですね…。
どのように上乗せされるのか
では、どのように見積上、紹介料が上乗せされているのか。
本体工事に乗るパターンと値引きで調整するバターンがあります。
本体工事に乗るパターン
住友林業の見積は、非常にざっくりしていますので、ここで紹介料が上乗せされても施主は気付くことはまずできません。
「本体工事：3,000万円」みたいな感じで、明細ないからね…（提案工事はあるけど）。
そりゃ上乗せされても分からんわっていう…。
（全住友林業施主が同意してくれるはず）
値引きで調整されるパターン
これは住友林業に限った話ではありませんが、X（旧Twitter）では値引きで調整しているという話も聞きました。
例えば、本来上限10%まで値引きできるところが、業者紹介を利用してしまうと5%や7%になってしまうということ。
実際、営業担当から「Youtuber経由ではないから、値引きを頑張れます」と言われた住友林業の施主もいました。
ハウスメーカーの値引きがこんなところで活用（悪用）されていようとは…。
これは、紹介料を上乗せしているわけではありませんが、通常よりも値引きが少なくなる＝施主が負担している＝上乗せと同義です。
オーナー施主による紹介は経費払い
オーナー施主による紹介の場合、紹介料は経費払いと明確に回答がありました（私の営業担当のほか、前述の元関係者の方からも同様の回答）。
その上、オーナー施主による紹介の場合、紹介割引やオプションのプレゼント特典まであります。
経費払いの場合、紹介制度の利用有無にかかわらず全施主が薄く広く負担していることになるので、利用しなければ逆に損（他のオーナー紹介利用者の費用を多少とはいえ負担している）とも言えます。
逆に業者紹介の場合は、自分の原価払いの紹介料と経費払いの紹介料と二重に負担していると言えます。
理論上、オーナー施主の紹介制度の利用率が100%になれば、原価払いと変わらないけど、そんなことはありえないので…。
利用することが出来る人だけが得をするということ。
とはいえ、オーナー施主の紹介割引だって信用できないという方もいると思います。
その方を否定するつもりはありません。
オーナー施主の紹介料（15万円～30万円）だって建築費に乗る可能性を考えることはむしろ自然です。
私たちはブログやX（旧Twitter）、Instagramを通して、営業ガチャで対応の悪い営業に当たってしまって困っている方の相談に沢山乗ってきました。そのため、営業ガチャを回避できて割引も受けることができるオーナー紹介は必ず利用したほうがいいと強く思っています。
また、当ブログでは本件の紹介料も含めて、メリットもデメリットも公平に伝え、私たちが本当にオススメできることだけを発信するというのがポリシーです。
しかし、それでも信用できないという方向けの方法も本記事の末尾で解説します。
積水ハウスの紹介料については、業者・オーナー施主ともに、経費支払と聞いています。
以下、積水ハウスの関係者の方からの情報です。
積水ハウスの場合は、紹介有無に関わらず見積金額は同じ。
例えば、スーモカウンター（5%）+エンド値引き（3%）の場合8%の経費（＝ハウスメーカーの負担）になるため、通常よりも利益率の低い家になります。
ただし、基本は紹介料は経費扱いですが、業者紹介の家だけ極端に利益率が下がるため、値引き金額で調整することがないわけではありません。
Youtuberと組んでいる施主は「施主」ではなく「業者」
最近増えてきた、Youtuberと組んでいる施主たち。
この施主たちは、施主としての紹介ではなく「業者」紹介です。
一見、施主紹介を頼んだつもりであっても、住友林業との間に業者を挟みますので、原価払いとなり、建築費がアップします。
住宅系YouTuberだけでなく、住宅系YouTuberと組んでいるオーナー施主に紹介を依頼した場合でも同様に高額になるので、注意が必要です。
業者と組んでいる施主は、「施主」ではなく「業者」だと考えてください。
実際は業者紹介にも関わらず「施主」のふりをしているから、かなりタチが悪いと思います。
建築費が100万円以上高くなることを承知の上で紹介を依頼するのであれば構いませんが、本当にその価値があるのか、よく検討してください。
なぜ施主が住宅系YouTuberとコラボを組むのか？
なぜ、ハウスメーカーのオーナーによる紹介制度がある（しかも住友林業は成約で15万円～30万円と決して低くない金額の紹介料が設定されています）にも関わらず、施主が住宅系YouTuberと組むのか。
ここまで記事を読まれた方にはもうお分かりですね。
儲かるからです。
それが、金額なのか件数なのかは分かりません。
業者の得る高額な紹介手数料から、オーナー施主制度以上の紹介料のキックバックを受けているのかもしれませんし、キックバックの金額はオーナー施主制度の紹介料と同額でも住宅系YouTuberの知名度を利用して紹介件数を増やせると考えているのかもしれません。どちらか、もしくは両方でしょう。
「自分の建てたハウスメーカー以外もYouTuberを通して紹介可能！」なんて言ってる場合もありますね。
そうでないと組むメリットがありません。
誤解しないでいただきたいのですが、私たちは、他人が稼ぐことに対して嫉妬したり文句を言っているわけではありません。収益を得るだけであれば、何も問題ないと思います（私自身も住友林業のオーナー紹介を利用することで紹介料を得ています）。
しかし、ハウスメーカーのオーナー紹介制度を利用せず、紹介料が原価払い＝紹介利用者の建築費が通常よりも高額になる業者に繋ぐというのは、倫理的にどうなのかということです。
住宅系YouTuberは業者ですし、そういったハウスメーカーとの契約なのですから、原価払いになるのは分かります。
「自分を通すと高くなりますよ」と言う業者はゼロですが、ビジネスなのですから、お金が発生していることは普通に考えれば分かります（分からない人はちょっと人が良すぎます）。
しかし、施主は違います。
ビジネスをしている業者ではなく個人ですし、紹介者に対し「インテリアの相談に乗ります」「間取り公開します」「オプション公開します」「（素人の）〇〇まとめ資料プレゼント」「提携している住宅系YouTuberが相談に乗ってくれます」といった特典を謳い、いかにも施主の味方であるようなフリをして、紹介利用者に不利な条件（それも百万円以上の建築費の上乗せ）で紹介することは許されることではないと個人的には考えます。
高額な紹介料が上乗せされるなら、メリットだけでなくそのデメリットも明示した上でやるべきでしょう。
それは、景品表示法の不当表示として禁止されているステマ（ステルスマーケティング：業者などが関与した広告であるにもかかわらず、それが広告であると分からないように表示された投稿）とどう違うのでしょうか。
紹介料が原価払いとなる仕組みはYouTuberからは説明がなかったかもしれませんし、原価払いかどうかはハウスメーカーが決めていることなのでそもそもYouTuberは知らないのかもしれません。
しかし、元々住宅業界にいた住宅系YouTuberであれば、こういった仕組みであることは当然知っているはず。にも関わらず、一般の施主を巻き込む住宅系YouTuberや業者のモラルの低さにも閉口です。
もしコラボしている施主当人が本記事で気付き、少しでも良心があるのであればコラボは止めてはいかがでしょうか。このようなデメリットを隠して利用者に押し付けるコラボは、施主アカウントとしての信頼性を毀損する行為であり、頼ってきてくれた人を裏切る”重大な背信行為“に他なりません。
使うならハウスメーカーのオーナー施主の紹介制度でしょう、と。
これから家づくりをしようとしている人へ。
あなたの大切な家づくりとお金を大切にしてください。
ただでさえ物価・建築費も高騰しているなか、家族のために大きな買い物をしようとしている人が、他人の食い物、踏み台にされてはいけません。
もし「上乗せはない」という回答があったとしても、私が色々な関係者から得た情報に基づけば、その言葉は明らかな嘘です。
オプション、間取り、インテリアといった相談は、私が紹介したかどうかに関わらず無料でお受けします。そのための公式LINEを準備中です。
この記事を読み、仕組みを理解した上で、住宅系YouTuberやそれらと組んでいる施主の紹介を受けようとするのであれば、それは自由にしていただいて構いませんが、それに数百万円を支払う価値があるのか、よく検討してください。
ほとんどの住宅系YouTuberは名簿業者と変わりません。ハウスメーカーに情報を右から左に流すだけで、紹介する営業担当者と面識があることなんてほとんどありません。
住宅系Youtuberは建築費の3％～5%という高額な手数料に見合った本当にいい営業を紹介できるのでしょうか。また、トラブルの際に対応してくれるのでしょうか。
私は地域ごとに紹介する住友林業の営業は基本的に固定していますし、出来るだけ直接お話し、家づくりのスタンスを確認するようにしています。
ファンタジスタ藤本さんのように、新幹線や飛行機まで使って打ち合わせに参加し、図面をチェックしたり提案したりと、真剣に施主のために活動してくれる方は、ほんのごく一部です（藤本さんは、アイ工務店のような営業が間取りを書くようなハウスメーカーでは最強のサポーターです。ブログを読んで家づくりに共感できるのであれば、課金する価値は十分あります。なお、藤本さんは住友林業への紹介はしていません）。
そもそも藤本さんは「優秀な営業マン紹介するマン」ではなく、「家づくりサポートしたいマン」なんですよね。藤本さん自身が介入するため、ハウスメーカーの営業に頼らないスタイル。
今一度、本記事を読んでいただき、検討の材料にしていただければと思います。
住友林業の家を建てる最良の方法は？
①住友林業の家を建てる最良の方法＝オーナー施主による紹介
住友林業の家を建てる最良の方法は、ポジショントークと思われるかもしれませんが、あえて言い切ると、オーナー施主による紹介です。
紹介制度のメリットはこちらのページに記載していますが、①優秀な営業担当が付く、②紹介割引が適用される、③人気オプションが特典としてプレゼントされる、といったメリットがあります。
…とはいえ、「それはkikoristのポジショントークだろ」とお考えの方もいると思います。
私たちはブログやX（旧Twitter）、Instagramを通して、営業ガチャで対応の悪い営業に当たってしまって困っている方の相談に沢山乗ってきました。そのため、営業ガチャを回避できて割引も受けることができるオーナー紹介は必ず利用したほうがいいと強く思っています。
例えば、mimiさんは移住先の展示場で出会った営業担当・店長の対応に悩まれて契約前に私たちまでX（旧Twitter）のDMでご相談をいただき、私たちの営業担当をご紹介した方ですが、現在は私の担当で住友林業と契約し、スムーズに打ち合わせができているとのことです。
前は積水かすみりんかで悩んでる時期だったから
— mimi 住友林業 (@pipichikichu) September 5, 2025
すみりんはこれがなあ〜とかポストしてたけど
大きく会社で言ってたの申し訳ない🥹
設計士さんがとても優秀で大好きです‼️（急に）
— mimi 住友林業 (@pipichikichu) August 26, 2025
そしてそんな設計をつけてくれた営業さんは言うまでもなく天才！！🫶
— mimi 住友林業 (@pipichikichu) August 9, 2025
面白いし恥ずかしい😂
— mimi 住友林業 (@pipichikichu) July 28, 2025
こだわりあると取られつつ特徴がなくて寂しい🙃
一連から取れるようにkikoristさんの担当さんが我が家の営業担当にもなってくれました🙏
積水も住林の変更前も店長さんが担当だったけど、有名施主の担当営業はもう満足度高いし安心🥺強そう🥺（？） https://t.co/YaaalcbdzZ
私が最大でイラっとしたのは
— mimi 住友林業 (@pipichikichu) June 23, 2025
「責任取るために申込金お返しします」
尚更手放したい感じが伝わるし
多分これで片付く人が多かったんだろうな〜
というワンパターンの対応。
店長「営業の提案は確かにずさんだった。
住友林業の提案はこれが正ではない。お恥ずかしい。今後私が対応します。」
→
また、当ブログでは本件の紹介料も含めて、メリットもデメリットも公平に伝え、私たちが本当にオススメできることだけを発信するというのがポリシーですが、それでも信用できないという方もいるでしょう。
その場合は以下の方法があります。
②住友林業の提携法人制度（法人紹介）
ある程度の企業にお勤めの場合は、各企業内で住友林業の提携法人制度（法人紹介）が利用出来る場合もあります。
提携法人制度でも割引を受けることが出来ますが、オーナー施主による紹介よりも割引率は低くなると聞いています。また、ウッドタイルなどのオプションプレゼント特典はありません。
そのため個人的にはオーナー施主による紹介を推奨しますが、オーナー施主による紹介が信用できないという場合は提携法人制度（法人紹介）を利用してもいいと思います。
なお、営業担当は指名できずガチャですので、その点はご注意ください。
③事前予約した上での展示場訪問
施主紹介は信用できず、提携法人制度もない場合。
展示場に事前予約した上で訪問をすることで、優秀な営業担当に出会える確率は高くなります。
その予約の際に、ポイントが2点があります。
- 出来るだけ詳細に個人の情報や検討状況を記入する
- 訪問日は2週間～3週間後に設定する（可能であれば3週間）
出来るだけ詳細に個人の情報や検討状況を記入する
職業・収入・予算、家族構成、検討状況、建てる時期、建築地の情報などを出来るだけ詳細に記入すると良いです。
情報が詳細なほど、熱心な顧客と認識されて、優秀な営業が担当する確率は高くなります。
実際に戦略的に展示場予約をされた、X（旧Twitter）で交流のあるいわつちびこさんのインタビュー記事が非常に参考になりますので、ぜひ読んでみてください。
訪問日は2週間～3週間後に設定する（可能であれば3週間）
本当に優秀な営業担当者は、ほとんど捕まらないそうです。
ほぼ同意です！全体的な契約が少ない会社だと、資料請求すら権力強い人がガメて行ってる人もいるかもです。が、大体若手でした。展示場予約も2.3週間前とかからしておかないと、優秀な人はアポで埋まってるので対応出来ないケースが多いです。究極に優秀な人はSUUMOや展示場予約すら登場しないです。
— フジモン|家づくり✖︎SNSマーケ (@fujimonchannel) November 30, 2023
なかなか登場しない優秀な営業担当＝伝説のポケモンかな？
注文住宅の打ち合わせは1件最低1時間〜2時間。準備や移動なども考えると1日対応できるのはせいぜい3〜4件です。
当然ながら売れっ子営業は今週末のスケジュールは埋まっていると考えられ、急に今週末行きますと言われても対応はできません。
私の営業担当の場合も、土日は2週間先まで予定が埋まっているということはざらにありますので、2～3週間程度先の日程で予約することをオススメします。
本記事のまとめ
本記事では、あまり語られてこなかった住宅系YouTuberを利用するデメリットについてまとめました。
これまで住宅系YouTuber単独での活動であれば、ビジネスの範囲と考えて黙っていたのですが、最近になって住宅系YouTuberと施主が組む事例が増えてきました。
前述したように、（住友林業の場合）住宅系YouTuberを利用した場合は建築費が3%～5％上乗せされて高くなります。
しかもそれを隠しています。
いかにも施主の味方であるようなフリをして、紹介利用者に不利な条件（それも百万円以上の建築費の上乗せ）で紹介するのは許されることではないと考え、この記事を書くことにしました。
最近では、Thereadsでも紹介乞食のような施主で溢れています。正直、古参の住友林業施主としてはげんなりしています。
これから家づくりをされる方は、情報が溢れているからこそ、情報発信者のスタンスを見極め、誰の情報を信じるのか見極めることが求められていると感じます。
少しでも本記事・本ブログがお役に立てば幸いです。
既に完成してwer内覧会している方のブログは特に参考になるはず。
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