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住友林業との契約に必要なお金のすべて

土地探し/HM選定
土地探し/HM選定 金額/見積/打ち合わせなど

当ブログ「kikorist日誌」は、kikorist夫婦が住友林業で注文住宅を建てる過程や、家づくりのこだわりポイントを発信・紹介するブログです。

住友林業を検討中の方はもちろん、これから家づくりを始める全ての方に分かりやすく情報を伝えていきたいと思っています。

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住友林業から契約しても問題ないと思える間取りプランと値引き条件が出たことと、土地契約の契約が無事に済んだことから、住友林業と建築工事請負契約を締結しました。

建築工事請負契約も締結

本日は住友林業との契約について、必要なお金や流れについてまとめたいと思います。

これから住友林業での契約を考えている方のお役に立てれば幸いです。

なお、契約後の打ち合わせの流れはこちらの記事でまとめていますので、あわせてご覧ください。

土地契約について

土地が既にある方は問題ありませんが、土地から探すケースでは、土地の契約が終わっていないとハウスメーカーとの工事請負契約が結べません(後述するプラン作成の申込みは可能)。

土地については、希望の土地が見つかったらまず購入の申し込みを行い、購入申し込みから1週間~10日以内に売買契約を締結します。

そこからローンの申し込みや必要な手続きを行い、売買契約時に定めた期日(通常1~2か月後)に土地の引き渡しを行い、正式に売買が完了、実際に古家の解体や住宅の建築が行えます。

土地契約に必要にあたって必要なお金は下記のとおりです。

売買契約時と引き渡し時の2回にわたって費用の支払いが発生します

【売買契約時】

  • 手付金(10万円~土地代金の10%)

【引き渡し時】

  • 土地代金の残代金
  • 土地の購入諸費用
    • 印紙税(2万円)
    • 仲介手数料((売買代金×3%+6万円)+消費税10%が上限)
    • 登記費用(登録免許税/登記を行う司法書士の報酬など)
    • ローン借入費用
    • 固定資産税(年度分を日割り清算)

仮に土地の売買契約を買主側で破棄した場合は、手付金は放棄することになります。逆に売主側が破棄した場合は、売主側が手付金に加えて手付金同額を違約金として買主に支払います。

kikorist妻
kikorist妻

手付金が安い場合はメリットにも感じられるけど、売主側の解約ハードルも低くなっていることは覚えておきましょう。
※あまりないケースだとは思いますが、大幅値引きした自分たちと契約した直後に値引きなしで購入したいという購入者が出た場合とか…。

なお、仮に住宅ローンの審査に落ちてしまった場合は、特約として無条件での契約解消となり、手付金は買主に無利息で返金されます。

このうち土地の残代金以外は現金で支払います。住宅ローンに関する費用は、住宅ローンを組んだ場合に限りますが、ほとんどの方は組まれると思います。

住宅ローンは建物の完成時に融資が実行されるものもあるため、事前に土地代金の支払いが必要な場合は、住宅ローンによっては、土地代金を先に支払うためのつなぎ融資(つなぎローン)を組む必要があります。

ネット銀行は、完成時のみの一括融資が多く、つなぎ融資に対応している銀行が少ないため、注意が必要です。

私たちは住友林業と提携している三井住友信託銀行の住宅ローンを組みました(ただし、後々金利が有利なじぶん銀行に借り換え予定)。三井住友信託銀行の住宅ローンであればつなぎ融資は不要で、住宅ローンの中から土地代金の支払いが可能です。

私たちが組んだ住宅ローンの詳細に関しては今後まとめる予定です。

住友林業との契約に必要な費用

住友林業で契約に必要な費用は下記の通りです。

【申込み時】

  • 申込み金:5万円

【建築工事請負契約締結時】

  • 契約金:工事代金の10%

【着工合意時】

  • 工事代金の30%(提携ローンの場合は不要)

【上棟時】

  • 工事代金の30%(提携ローンの場合は不要)

【完成・引き渡し時】

  • 工事代金の残額(契約金/申込金額を差し引き、着工後の追加工事などを清算)
  • 登記費用(登録免許税/司法書士報酬など)

【ローン契約時】

  • 印紙代(借入額が1000万円を超え5000万円以下の場合は2万円)
  • 融資手数料/保証料など(ローンによる)

住友林業に対しては、現金で必要なのは申込金と工事請負契約時に必要な契約金(工事代金の一部)と印紙代のみで(申込み金はクレジットカード払い可)、後は住宅ローンで支払いが可能です。

なお、契約金の金額も住宅ローンの借入額に含めることができますので、契約金も住宅ローンに組み込んだ場合は、一時的に現金での支払は必要ですが融資実行時(引渡し時)に現金で戻ってきます。

もちろん、外構や造作家具を住友林業以外の外部業者に依頼したり、自分たちで用意する家具家電や引っ越し費用、火災保険料は別途必要です。

本体工事や外構、諸費用など建物に必要な費用の詳細については、こちらの記事で紹介しています。

また、実際にkikorist夫婦が着工合意した金額については、こちらの記事で紹介しています。

住友林業との契約の流れ

それぞれの費用がどのタイミングがいるのか、契約の流れとあわせて説明します。

申込み制度

土地の契約と並行して、その土地に希望の間取りが入るかどうかの検討が必要になります

土地を見つけてから契約までの時間は非常に少ないので、土地選びと並行してプラン依頼を行うハウスメーカーを選定し、各メーカーの営業と接点を持っておくことが必要です。

候補の土地が出た場合、申し込むまで(もしくは最低でも売買契約まで)に、ハウスメーカーに間取りプランと見積の作成を依頼し、ハウスメーカーの選定を行います。

私たちのハウスメーカー選定記はこちらをご覧ください(全5回)。

住友林業は、設計士による正式なプラン提案依頼時に「申込み」が必要です(契約とは異なります)。

申込み金は5万円で、申込み金は仮に住友林業と契約を結ばなかった場合は返金されませんが、住友林業と契約した場合は、工事代金から申込み金の5万円が差し引かれる形となります(つまり実質無料)。

既に土地がある場合は、この申込みをすることで地盤調査も実施していただけます。

kikorist妻
kikorist妻

他のハウスメーカーだと、地盤調査費や設計士のプラン作成は無料な場合も多いと思いますが、この5万円で住友林業との契約の本気度が試されていると言えそうね。

kikorist夫
kikorist夫

設計士がプランを作成するのにも当然人件費がかかるわけで、無料のメーカーも後から上乗せされているのだと思います。

kikorist妻
kikorist妻

営業担当もある程度のプラン作成は可能ですので、営業担当から商品説明を受けて、簡単なプラン提案や実例見学を行った上で、住友林業が気に入れば申込みするという形がよいと思います。

kikorist夫
kikorist夫
ちなみに私たちの営業担当氏は建築学科のご出身だったので、すごく綺麗で丁寧なプランをいただきました。

営業担当氏お手製の間取り

kikorist妻
kikorist妻

意外にも可愛い文字でびっくり笑

プラン提案・見積金額提示

申込みをすると、正式に設計士の方に間取りプランの作成をしていただくことができます。

私たちのプランはこちらの記事をご覧ください。

kikorist夫婦のハウスメーカー選定記⑤<住友林業プラン編>
前回は提案依頼を行った各メーカーから提案されたプランを紹介しました。 最後はいよいよ私たちが契約した住友林業のプランの紹介です。 住友林業のプランは1回目と2回目で大幅に変更していますので、現在の間取りになる原型...

プランとあわせて資金計画表(見積金額)の提示があります。

資金計画表には、本体工事費や諸費用、エアコン/照明/カーテン/外構費用といった関連費用が記載されています。

資金計画表の見方はこちらの記事でまとめています。

kikorist夫
kikorist夫

納得いくプランと見積金額が出るまで、絶対に契約はしないことをオススメします。

特に気になる他社と間取りや見積金額を比べながら慎重に判断してください。一度契約すると、後戻りは非常に難しくなりますし、金額の交渉も難しくなります

kikorist妻
kikorist妻

営業も契約前は必死なので、値引きや施主支給などの交渉は遠慮なくすべきよ。

住友林業で最大限の値引きを引き出す方法はこちらの記事でまとめています。

建築工事請負契約

プランと見積金額・値引き額に納得できたら建築工事請負契約の締結です。

建築工事請負契約は、「住宅の建築を住友林業にお任せします」という契約で、この後も間取りや仕様の変更は可能です。もちろん、間取り/仕様変更にあわせて金額は増減していきます

建築工事請負契約に必要な費用は、その時点での工事代金の10%、もしくは営業から提示のあった金額で、私たちは100万円でした

kikorist夫
kikorist夫

私たちは建築工事請負契約が終わって、次のプラン詳細を打ち合わせている段階です。

建築工事請負契約後は、契約を解除しようとすると、それまでにかかった費用の実費などの違約金が発生します値引き条件もこの段階で決定し、あとからの追加値引きなどは原則ありません

後戻りがかなり難しくなりますので、プランと見積は本当に問題ないか慎重に確認してください

kikorist夫
kikorist夫

契約解除さえしなければ、間取りの変更は自由です。

極端な話、3階建てから平屋(1階建て)への変更も可能です。

kikorist妻
kikorist妻

間取り変更後も値引きの条件(○%引きなど)は引き継がれますが、条件の変更はできません。

値引きについては今後の記事でまとめます。

2021/04/16追記 契約後の値引きについて記事でまとめました。

プラン詳細確定~着工合意

建築工事請負契約後、正式に間取りや窓、ドアなどの建具、設備仕様、外壁、内装、照明などを決定していきます。

これらが決まり、これで着工する!という段階になって、再度最終的な見積を作成し、着工合意契約となります。

これ以降の仕様変更は原則不可となりますし、その図面をもとに建築が始まりますので、着工合意前は慎重に仕様を確認する必要があります

なお、着工合意時には30%の代金が必要ですが、住友林業と提携している金融機関のローンの場合は、着工合意時の支払いは不要で、引き渡し時にローンで一括で支払うことが可能です。提携ローンの場合は、上棟など工事途中での支払いもありません。

kikorist夫
kikorist夫

不必要な繋ぎ融資などがいらないのが提携ローンのメリットです。

※土地契約で支払いが必要な場合は繋ぎ融資が必要です。

2021/04/16追記 着工合意時の見積金額=契約金額についての記事をまとめました。

完成~引き渡し

建物が完成し、引き渡すタイミングで、工事の残金(総額-申込金-契約金)の全額の支払いが必要となります。この段階で銀行から住宅ローンが実行されますので、現金での支払いは不要です。

土地の手付金や、建築契約請負契約の契約金をローンの借入額に含めた場合は現金で戻ってきます。

また、住宅ローンの条件に必ず火災保険への加入が義務づけられていますので、融資実行までに必ず火災保険にも加入しておく必要があります。

私たちは火災保険についてはまだ検討していないので、今後検討が進んだ段階で記事にしたいと思います。

住友林業との契約のまとめ

住友林業との契約に必要な費用と、契約の流れについてまとめました。

特に、希望にあったプランが出るか、見積書の金額(工事費/値引き)は適正かどうかが重要です。

次回は住友林業の見積書の見方について解説します。


kikorist妻
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私たちが参考にした住友林業の施主ブログの一覧はこちら
既に完成してwer内覧会している方のブログは特に参考になるはず。

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kikorist夫
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東京都在住の30代夫婦。2020年12月に住友林業と契約、2021年10月竣工を目指してマイホームを建築中。新邸のコンセプトは、使い勝手を第一に、シンプルモダンで落ち着ける空間を目指しています。
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