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住友林業から契約しても問題ないと思える間取りプランと値引き条件が出たことと、土地契約の契約が無事に済んだことから、住友林業と建築工事請負契約を締結しました。
建築工事請負契約も締結
本記事は住友林業との契約について、必要なお金や流れについてまとめます。
これから住友林業での契約を考えている方のお役に立てれば幸いです。
なお、契約後の打ち合わせの流れはこちらの記事でまとめていますので、あわせてご覧ください。
土地契約について
土地が既にある方は問題ありませんが、土地から探すケースでは、土地の契約が終わっていないとハウスメーカーとの工事請負契約が結べません（後述するプラン作成の申込みは可能）。
土地については、希望の土地が見つかったらまず購入の申し込みを行い、購入申し込みから1週間～10日以内に売買契約を締結します。
そこからローンの申し込みや必要な手続きを行い、売買契約時に定めた期日（通常1～2か月後）に土地の引き渡しを行い、正式に売買が完了、実際に古家の解体や住宅の建築が行えます。
土地契約に必要にあたって必要なお金は下記のとおりです。
売買契約時と引き渡し時の2回にわたって費用の支払いが発生します。
【売買契約時】
- 手付金（10万円～土地代金の10％）
【引き渡し時】
- 土地代金の残代金
- 土地の購入諸費用
- 印紙税（2万円）
- 仲介手数料（（売買代金×3％＋6万円）＋消費税10％が上限）
- 登記費用（登録免許税/登記を行う司法書士の報酬など）
- ローン借入費用
- 固定資産税（年度分を日割り清算）
仮に土地の売買契約を買主側で破棄した場合は、手付金は放棄することになります。逆に売主側が破棄した場合は、売主側が手付金に加えて手付金同額を違約金として買主に支払います。
手付金が安い場合はメリットにも感じられるけど、売主側の解約ハードルも低くなっていることは覚えておきましょう。
※あまりないケースだとは思いますが、大幅値引きした自分たちと契約した直後に値引きなしで購入したいという購入者が出た場合とか…。
なお、仮に住宅ローンの審査に落ちてしまった場合は、特約として無条件での契約解消となり、手付金は買主に無利息で返金されます。
このうち土地の残代金以外は現金で支払います。住宅ローンに関する費用は、住宅ローンを組んだ場合に限りますが、ほとんどの方は組まれると思います。
住宅ローンは建物が完成して引き渡しされたあとに融資が実行されるため、事前に土地代金の支払いが必要な場合は、土地代金を先に支払うためにつなぎ融資（つなぎローン）を組む必要があります。
もしくは、分割融資という住宅ローンの一部を土地購入代金として利用する方法もあります。
ネット銀行は、完成時のみの一括融資が多く、つなぎ融資や分割融資に対応している銀行が少ないため、注意が必要です。
私たちは住友林業と提携している三井住友信託銀行の住宅ローンを組みました（ただし、後々金利が有利なネット銀行に借り換え予定）。
私たちが利用した三井住友信託銀行の提携住宅ローンであればつなぎ融資は不要で、住宅ローンの中から土地代金の支払いが可能です。
私たちが組んだ住宅ローンの詳細に関しては今後まとめる予定です。
住友林業との契約に必要な費用
住友林業で契約に必要な費用は下記の通りです。
【申込み時】
- 申込み金：5万円
【建築工事請負契約締結時】
- 契約金：工事代金の10%
【着工合意時】
- 工事代金の30%（住宅ローンの場合は不要）
【上棟時】
- 工事代金の30%（住宅ローンの場合は不要）
【完成・引き渡し時】
- 工事代金の残額（契約金/申込金額を差し引き、着工後の追加工事などを清算）
- 登記費用（登録免許税/司法書士報酬など）
【ローン契約時】
- 印紙代（借入額が1000万円を超え5000万円以下の場合は2万円）
- 融資手数料/保証料など（ローンによる）
住友林業に対しては、現金で必要なのは申込金と工事請負契約時に必要な契約金（工事代金の一部）と印紙代のみで（申込み金はクレジットカード払い可）、残りは住宅ローンで支払いが可能です。
なお、契約金の金額も住宅ローンの借入額に含めることができますので、契約金も住宅ローンに組み込んだ場合は、一時的に現金での支払は必要ですが融資実行時（引渡し時）に現金で戻ってきます。
もちろん、外構や造作家具を住友林業以外の外部業者に依頼する費用、自分たちで用意する家具家電や引っ越し費用、火災保険料は別途必要です。
本体工事や外構、諸費用など建物に必要な費用の詳細については、こちらの記事で紹介しています。
また、実際にkikorist夫婦が着工合意した金額については、こちらの記事で紹介しています。
住友林業との契約の流れ
それぞれの費用がどのタイミングがいるのか、契約の流れとあわせて説明します。
申込み制度
土地の契約と並行して、その土地に希望の間取りが入るかどうかの検討が必要になります。
土地を見つけてから契約までの時間は非常に少ないので、土地選びと並行してプラン依頼を行うハウスメーカーを選定し、各メーカーの営業と接点を持っておくことが必要です。
候補の土地が出た場合、申し込むまで（もしくは最低でも売買契約まで）に、ハウスメーカーに間取りプランと見積の作成を依頼し、ハウスメーカーの選定を行います。
私たちのハウスメーカー選定記はこちらをご覧ください（全5回）。
住友林業は、設計士による正式なプラン提案依頼時に「申込み」が必要です（契約とは異なります）。
申込み金は5万円で、申込み金は仮に住友林業と契約を結ばなかった場合は返金されませんが、住友林業と契約した場合は、工事代金から申込み金の5万円が差し引かれる形となります（つまり実質無料）。
申し込み制度については、こちらの記事で詳しく解説しています。
既に土地がある場合は、この申込みをすることで地盤調査も実施していただけます。
他のハウスメーカーだと、地盤調査費や設計士のプラン作成は無料な場合も多いと思いますが、この5万円で住友林業との契約の本気度が試されていると言えそうね。
設計士がプランを作成するのにも当然人件費がかかるわけで、無料のメーカーも後から上乗せされているのだと思います。
営業担当もある程度のプラン作成は可能ですので、営業担当から商品説明を受けて、簡単なプラン提案や実例見学を行った上で、住友林業が気に入れば申込みするという形がよいと思います。
営業担当氏お手製の間取り
意外にも可愛い文字でびっくり笑
プラン提案・見積金額提示
申込みをすると、正式に設計士の方に間取りプランの作成をしていただくことができます。
私たちのプランはこちらの記事をご覧ください。
プランとあわせて資金計画表（見積金額）の提示があります。
資金計画表には、本体工事費や諸費用、エアコン/照明/カーテン/外構費用といった関連費用が記載されています。
資金計画表の見方はこちらの記事でまとめています。
納得いくプランと見積金額が出るまで、絶対に契約はしないことをオススメします。
特に気になる他社と間取りや見積金額を比べながら慎重に判断してください。一度契約すると、後戻りは非常に難しくなりますし、金額の交渉も難しくなります。
営業も契約前は必死なので、値引きや施主支給などの交渉は遠慮なくすべきよ。
住友林業で最大限の値引きを引き出す方法はこちらの記事でまとめています。
建築工事請負契約
プランと見積金額・値引き額に納得できたら建築工事請負契約の締結です。
建築工事請負契約は、「住宅の建築を住友林業にお任せします」という契約で、この後も間取りや仕様の変更は可能です。もちろん、間取り/仕様変更にあわせて金額は増減していきます。
建築工事請負契約に必要な費用は、その時点での工事代金の10%、もしくは営業から提示のあった金額で、私たちは100万円でした。
建築工事請負契約後は、契約を解除しようとすると、それまでにかかった費用の実費などの違約金が発生します。値引き条件もこの段階で決定し、あとからの追加値引きなどは原則ありません。
後戻りがかなり難しくなりますので、プランと見積は本当に問題ないか慎重に確認してください。
契約解除さえしなければ、間取りの変更は自由です。
極端な話、3階建てから平屋（1階建て）への変更も可能です。
間取り変更後も値引きの条件（○%引きなど）は引き継がれますが、条件の変更はできません。
契約後の値引きについて、こちらの記事でまとめています。
プラン詳細確定～着工合意
建築工事請負契約後、正式に間取りや窓、ドアなどの建具、設備仕様、外壁、内装、照明などを決定していきます。
これらが決まり、これで着工する！という段階になって、再度最終的な見積を作成し、着工合意契約となります。
これ以降の仕様変更は原則不可となりますし、その図面をもとに建築が始まりますので、着工合意前は慎重に仕様を確認する必要があります。
なお、着工合意時には30%の代金が必要ですが、住宅ローンを利用する場合は、着工合意時の支払いは不要で、引き渡し時にローンで一括で支払うことが可能です。
分割で払う必要があるのは、現金払いの場合になります。
住宅ローンを利用する場合は、上棟など工事途中での支払いもありません。
なお、提携の住宅ローンと非提携住宅ローンの違いはこちらの記事にまとめています。
完成～引き渡し
建物が完成し、引き渡すタイミングで、工事の残金（総額－申込金－契約金）の全額の支払いが必要となります。
住宅ローンでは、住宅が引き渡されて所有権移転登記が済み、抵当権の設定登記手続きが終了した後に融資実行がされます。
しかし、引き渡し/所有権移転にはハウスメーカーへの購入代金全額の支払いが必要です。
購入代金を現金で用意できないから、住宅ローンを借りるのに、購入代金を払わないと住宅ローンが借りられないって堂々巡りでは…
そこで、住宅ローンの融資実行までの間にハウスメーカーに購入金を支払うために、「つなぎ融資（つなぎローン）」という（住宅ローンとは別の）ローンを利用します。
住宅ローンの融資が実行されたら、そのお金を使ってつなぎ融資は全額返済します。
結果的には住宅ローンのみが残るというわけ。
つなぎ融資一般的に抵当権は設定されていない＝無担保ローンのため、金利は住宅ローンよりも高く設定されています（2023年4月現在は3％前後）。
住友林業の場合、（提携・非提携を問わず）住宅ローンを利用する場合は、契約時・上棟時・引き渡し時の3回に分けて建築費用を支払う必要はなく、引き渡し時の一括払いが可能です（請負契約時に契約金は必要です）。
引き渡し時の一括払いの場合でも、前述の通り住宅ローンの融資を実行するためには、建築費全額の支払いが必要なため、通常はつなぎ融資が必要になります。
住友林業の場合は、東京クレジットサービス株式会社の住宅つなぎローンを案内しています。もちろん、自分たちでつなぎ融資をしてくれる金融機関を探すのもありです。
ただし、住友林業で「提携住宅ローンを利用する場合」は、つなぎ融資を組む必要がありません。住宅ローンのみで済むので、つなぎ融資の費用を節約することができます。
例えば、4,000万円の建築費の場合、住宅ローン実行までの1か月をつなぎ融資を利用した場合、下記の金額が必要になります（金利3%の場合）。
4,000万円×3%（年利）÷12（1か月分のため）＝10万円
※つなぎ融資によっては別途手数料が必要な場合あり。
1か月借りるだけで10万円も必要になるのね…。
借りる金額が大きいし、金利も高めだからね。
金利とは別につなぎ融資の手数料がかかる場合もあるよ。例えば、ARUHIだと11万円。
提携住宅ローンの場合は、つなぎ融資が不要ですので、金利負担の10万円（＋手数料）が節約できます。もちろん、つなぎ融資のための申込み手続きも省略できます。
土地の手付金や、建築契約請負契約の契約金を住宅ローンの借入額に含めた場合は現金で戻ってきます。
また、住宅ローンの条件に必ず火災保険への加入が義務づけられていますので、融資実行までに必ず火災保険にも加入しておく必要があります。
火災保険については、こちらの記事でまとめてます。
住友林業との契約のまとめ
住友林業との契約に必要な費用と、契約の流れについてまとめました。
特に、希望にあったプランが出るか、見積書の金額（工事費/値引き）は適正かどうかが重要です。
次回は住友林業の見積書の見方について解説します。
参考になれば幸いです。
既に完成してwer内覧会している方のブログは特に参考になるはず。
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